Schimmel in der Wohnung: Ursachen, richtig lüften und wer in der Mietwohnung zahlt

Ein Haushalt mit drei Personen gibt an einem gewöhnlichen Tag 6 bis 12 Liter Wasser an die Raumluft ab. Diese Zahl steht im Schimmelleitfaden des Arbeitskreises Innenraumluft im Umweltministerium. Im Winter muss dieses Wasser hinaus. Bleibt es drinnen, schlägt es sich an der kältesten Stelle der Wohnung nieder, in der Fensterlaibung, hinter dem Kasten an der Außenwand, in der Zimmerecke. Dort wächst Schimmel.

Ob die Ursache im Lüften liegt oder in der Wand, ist in der Mietwohnung die Frage, an der die Kosten hängen. Der Oberste Gerichtshof hat dazu 2017 eine klare Linie gezogen: Mieter dürfen erwarten, dass durchschnittliches Lüften reicht. Müsste jemand siebenmal am Tag lüften, damit die Wände trocken bleiben, liegt das in der Regel an der Wohnung, nicht am Mieter.

Wie Schimmel in der Wohnung entsteht

Schimmelpilzsporen sind praktisch überall in der Luft, auch in jeder Wohnung. Zum Auskeimen brauchen sie aber eine erhöhte Materialfeuchte, und die entsteht meist dort, wo warme, feuchte Raumluft auf eine kalte Oberfläche trifft und kondensiert. So beschreibt es der Wegweiser für eine gesunde Raumluft des Ministeriums.

Als häufigste Ursachen nennt der Wegweiser mangelnde oder falsch angebrachte Wärmedämmung, nicht ausreichende Lüftung, Wärmebrücken und eine erhöhte Feuchtefreisetzung durch die Bewohner. Dazu kommen Wasserschäden an der Installation, eine undichte Gebäudehülle und Feuchte, die über erdberührte Wände aufsteigt oder seitlich eindringt. Meist wirken mehrere Ursachen zusammen. Das macht die Schuldfrage so mühsam.

Wie feucht es sein darf, ist gut belegt. Im Idealfall liegt die relative Luftfeuchtigkeit in der kalten Jahreszeit laut Wegweiser zwischen 30 und 50 Prozent, die Raumtemperatur zwischen 19 und 23 Grad. Das Positionspapier zu Schimmel in Innenräumen setzt die Grenze, ab der es kritisch wird, direkt an der Wand an: Die relative Feuchte in unmittelbarer Wandnähe soll durch Lüften und ausreichendes Heizen auf höchstens 80 Prozent begrenzt werden. An einer kalten Außenecke oder hinter einem Kasten ist dieser Wert deutlich früher erreicht als in der Raummitte, wo das Hygrometer hängt.

Woher die Feuchtigkeit kommt

Der Schimmelleitfaden listet Erfahrungswerte für die Feuchteabgabe bei 20 Grad Raumtemperatur, die das Fraunhofer-Institut für Bauphysik erhoben hat:

• ein Mensch bei leichter Aktivität: 30 bis 40 Gramm pro Stunde
• pro Person und Nacht im Schlafzimmer: etwa ein Viertelliter
• Kochen und Duschen: 270 Gramm pro Person und Tag
• trocknende Wäsche aus einer 4,5-Kilo-Trommel, geschleudert: 50 bis 200 Gramm pro Stunde
• dieselbe Wäsche tropfnass: 100 bis 500 Gramm pro Stunde
• eine Zimmerpflanze: 1 bis 5 Gramm pro Stunde
• ein offenes Aquarium: rund 40 Gramm pro Quadratmeter Wasserfläche und Stunde

Mit den Mittelwerten dieser Liste lässt sich ein Wintertag einer dreiköpfigen Familie nachrechnen. 14 wache Stunden zu dritt ergeben rund 1,5 Liter, drei Personen über Nacht im Schlafzimmer 0,75 Liter, Kochen und Duschen 0,8 Liter. Hängt eine geschleuderte Maschine Wäsche acht Stunden im Wohnzimmer, kommt etwa ein Liter dazu, zehn Zimmerpflanzen bringen gut 0,7 Liter. Zusammen sind das knapp 5 Liter, ohne Putzen, Kochtöpfe ohne Deckel oder einen zweiten Waschgang.

Auffällig ist der Posten Wäsche. Ein einziger Ständer mit tropfnasser Wäsche kann in acht Stunden bis zu 4 Liter abgeben, mehr als die drei Bewohner mit Atmen, Kochen und Duschen an einem ganzen Tag. In Wohnungen, die ohnehin zu feucht sind, rät der Leitfaden deshalb, in der kalten Jahreszeit auf zusätzliche Feuchtequellen wie Wäschetrocknen, viele Zimmerpflanzen oder einen Zimmerbrunnen zu verzichten.

Richtig lüften und heizen

Die wirksamste Maßnahme ist die einfachste. Kurzes, weites Öffnen der Fenster, also Stoßlüften für etwa 5 bis 10 Minuten, nennt der Wegweiser die einfachste und effektivste Methode, um im Winter die verbrauchte gegen frische Luft zu tauschen. Am besten als Querlüftung mit gegenüberliegenden Fenstern, regelmäßig und mehrmals am Tag.

Das dauernd gekippte Fenster ist dagegen in der kalten Jahreszeit die schlechteste Lösung. Es kostet Energie, und an der ausgekühlten Fensterlaibung kondensiert die feuchte Innenluft. Der Wegweiser warnt ausdrücklich davor.

Aus den Lüftungstipps des Schimmelleitfadens lassen sich fünf Regeln ableiten:

• Feuchte sofort hinaus. Bad, Küche und Schlafzimmer so rasch wie möglich nach der Nutzung lüften, mit ganz geöffnetem Fenster und geschlossener Tür, damit die feuchte Luft nicht in andere Räume zieht.
• Auch selten genutzte Räume lüften. Flur, Gästezimmer und Abstellraum bekommen Feuchte aus den übrigen Räumen ab und sollen über längere Zeit auch geringfügig beheizt werden.
• Kühle Räume nicht mit warmer Luft temperieren. Türen zu weniger beheizten Räumen bleiben zu, weil mit der Wärme auch Feuchte hineinwandert.
• Das Schlafzimmer nicht zu stark auskühlen lassen. Kühlere Luft kann weniger Wasser aufnehmen. In schlecht gedämmten Häusern stehen Möbel im Schlafzimmer besser an Innenwänden, an Außenwänden mit einigen Zentimetern Abstand.
• Wasser von Fliesen abziehen. Tropfen auf Wandfliesen und Duschwänden mit einem Wischer entfernen, statt sie verdunsten zu lassen.

Ventilator, Dunstabzug, Wäschetrockner

Innenliegende Bäder ohne Fenster brauchen einen funktionierenden Abluftventilator. Ob er tatsächlich saugt, lässt sich nach dem Schimmelleitfaden mit einem Stück Toilettenpapier prüfen: Wird es nicht an das Lüftungsgitter gezogen und bleibt nicht hängen, ist die Lüftung sehr wahrscheinlich unzureichend oder der Filter verlegt. Bewährt hat sich laut Positionspapier ein Ventilator, der über einen Feuchtefühler gesteuert wird, ein sogenannter Hygrostat.

Viele Dunstabzugshauben arbeiten im Umluftbetrieb. Sie filtern Gerüche, entfernen aber nicht die Feuchtigkeit, die beim Kochen entsteht. Küchen ohne Abluft ins Freie müssen deshalb während und nach dem Kochen über das Fenster entfeuchtet werden. Für Wäsche empfiehlt der Leitfaden als Alternative zum Wäscheständer einen Ablufttrockner, der die feuchte Luft nach draußen leitet, oder einen Kondenstrockner, der das Wasser sammelt.

Im Sommer gelten andere Regeln

Keller und Souterrainwohnungen schimmeln vor allem im Sommer. An Hitzetagen über 29 Grad strömt laut Positionspapier feucht-warme Außenluft ein und kondensiert an den kühlen Wänden, Fachleute nennen das Sommerkondensation. Kellerfenster bleiben bei schwülem Wetter deshalb geschlossen. Für Feuchtespitzen nennt der Wegweiser elektrische Entfeuchtungsgeräte. Was ein solches Gerät pro gesammeltem Liter an Strom kostet, lässt sich mit https://haushaltsmagazin.com/entfeuchter-messwerte/ nachrechnen.

Was Schimmel für die Gesundheit bedeutet

Das Positionspapier des Arbeitskreises Innenraumluft, an dem unter anderem Fachleute der Umwelthygiene der Medizinischen Universität Wien und der AUVA mitgearbeitet haben, hält fest: Epidemiologische Studien zeigen eindeutig, dass es bei Feuchteschäden und Schimmelwachstum in Innenräumen zu Atemwegsbeschwerden, Reizungen der Atemwege und Schleimhäute sowie zu einem vermehrten Auftreten von Atemwegserkrankungen kommen kann. Der genaue Wirkmechanismus ist ungeklärt, und die Sporenkonzentration in der Luft spiegelt das Risiko nicht immer wider. Die Empfehlung folgt deshalb dem Vorsorgeprinzip: Die Belastung soll minimiert werden, bevor gesundheitliche Wirkungen auftreten.

Das Gesundheitsportal des Gesundheitsministeriums nennt unter Schimmelpilzallergie als häufige Beschwerden allergische Bindehautentzündung, allergischen Schnupfen, der sich zu allergischem Asthma entwickeln kann, chronische Nasennebenhöhlenentzündung und Neurodermitis. Schimmel in Innenräumen verursacht oft ganzjährige Symptome, im Unterschied zum saisonalen Schimmel im Freien. Besonders gefährdet sind Menschen mit bekannten Allergien oder Asthma, mit geschwächtem Immunsystem und mit Mukoviszidose.

Allergien durch Schimmelpilze aus Außen- und Innenraumluft wurden laut Schimmelleitfaden europaweit bei 3 bis 10 Prozent der Bevölkerung nachgewiesen. Weil die Beschwerden auch einer Infektion oder einer Vergiftung ähneln können, gehört ein Verdacht ärztlich abgeklärt. Leben Allergiker, Asthmatiker oder immungeschwächte Menschen in der befallenen Wohnung, sollte die Sanierung nicht auf die nächste Heizsaison warten.

Kleiner Fleck oder Sanierungsfall

Nicht jeder Schimmel braucht eine Fachfirma. Der Schimmelleitfaden teilt den Befall nach Fläche in drei Kategorien:

• Kategorie 1: geringe oberflächliche Schäden unter 20 Quadratzentimetern, etwa schwarze Silikonfugen im Bad, Fensterfugen oder Schimmel auf Blumenerde. Sofortmaßnahmen sind in der Regel nicht nötig, die Ursache soll aber beseitigt werden.
• Kategorie 2: oberflächlicher Befall unter 0,5 Quadratmetern, tiefere Schichten höchstens lokal betroffen. Ursache mittelfristig klären, Befall entfernen.
• Kategorie 3: großflächiger Befall ab 0,5 Quadratmetern oder Befall tieferer Schichten. Die Sanierung soll durch eine Fachfirma erfolgen.

Befall der Kategorien 1 und 2 mit bekannter Ursache können Betroffene laut Leitfaden oft selbst beseitigen, sofern sie nicht allergisch auf Schimmelpilze reagieren und ihr Immunsystem nicht geschwächt ist. Die Flächen sind als Orientierung gedacht, nicht als starre Grenzen. Der Wegweiser empfiehlt bei geringfügigem Befall vorsichtiges Abwaschen mit Handschuhen und Mundschutz. Hausmittel wie 70-prozentiger Alkohol töten die Pilze kurzfristig ab. Ohne Beseitigung der Feuchtequelle kommt der Schimmel aber wieder.

Vier verbreitete Methoden raten die Fachleute ausdrücklich ab:

• Nur abtöten statt entfernen. Auch abgetötete Schimmelpilze und ihre Bruchstücke sind gesundheitlich relevant und können Allergien auslösen.
• Biozide, Sprühen und Vernebeln. Laut Positionspapier ist der Nutzen häufig zweifelhaft, und es gelangen zusätzliche bedenkliche Stoffe in die Raumluft.
• Fungizide Wandfarbe als Dauerlösung. Nach einer fachgerechten Sanierung ist sie laut Positionspapier nicht erforderlich.
• Schimmeltests zum Selbermachen. Sets mit Sedimentationsplatten liefern keine aussagekräftigen Ergebnisse und sind sehr fehleranfällig.

In einer Mietwohnung gilt vor jedem Putzeimer: zuerst fotografieren. Der Befall ist das wichtigste Beweisstück, sobald es um die Ursache und eine Mietzinsminderung geht, und nach dem Abwischen ist er weg.

Wer in der Mietwohnung zahlt

Ausgangspunkt ist § 1096 ABGB, der für alle Mietverhältnisse gilt, auch für das vermietete Einfamilienhaus. Der Vermieter muss die Wohnung auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand übergeben und erhalten. Wird sie ohne Schuld des Mieters so mangelhaft, dass sie zum vereinbarten Gebrauch nicht taugt, ist der Mieter für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit von der Miete befreit. Auf diese Befreiung kann bei Wohnungen im Voraus nicht verzichtet werden.

Zwei Punkte werden oft übersehen. Erstens kommt es für die Minderung nicht darauf an, ob den Vermieter am Schimmel ein Verschulden trifft, wie der Schimmelleitfaden in seinem Rechtskapitel festhält. Zweitens setzt die Minderung eine Anzeige voraus: Nach § 1097 ABGB muss der Mieter einen Mangel, dessen Behebung dem Vermieter obliegt, ohne Verzug melden, sonst haftet er selbst für den Schaden, der durch die Verzögerung entsteht.

Was das Mietrechtsgesetz zusätzlich verlangt

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, also vor allem im Altbau und in geförderten Häusern, verpflichtet § 3 MRG den Vermieter, erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner zu beseitigen. Arbeiten in der Wohnung selbst schuldet er dann, wenn es um ernste Schäden des Hauses oder um eine vom Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdung geht. Diese Pflichten sind zwingend und können im Mietvertrag nicht abbedungen werden.

Wann Schimmel diese Schwelle erreicht, hat die Rechtsprechung abgegrenzt. Der Leitfaden fasst sie zusammen:

• Großflächiger oder tiefergehender Schimmel an den Wänden ist ein ernster Schaden des Hauses (OGH 5 Ob 2060/96v).
• Schimmelflecken rund um zwei Steckdosen reichen dafür nicht (OGH 8 Ob 153/06t).
• Oberflächlicher Schimmel ohne Schädigung der Bausubstanz ist kein ernster Schaden, kann aber eine erhebliche Gesundheitsgefährdung sein, wenn die Sporenkonzentration in der Raumluft einen längeren Aufenthalt gesundheitsgefährdend macht (OGH 5 Ob 92/13k).

Im Verfahren, mit dem ein Mieter die Erhaltung durchsetzt, prüft die Schlichtungsstelle oder das Gericht nicht, wer den Schimmel verursacht hat. Diese Frage wird erst im Schadenersatz geklärt. Im Teilanwendungsbereich, etwa bei der vermieteten Neubau-Eigentumswohnung, gilt dagegen § 1096 ABGB. Dort kann der Vermieter seine Erhaltungspflicht im Vertrag einschränken, das Recht auf Mietzinsminderung aber nicht.

Lüften oder Bauschaden: die Linie der Gerichte

Den Maßstab setzt die Entscheidung 8 Ob 34/17h vom 28. September 2017. In einer Wohnung bildete sich schon im ersten Winter Schimmel an den Dachflächenfenstern. Ein Gutachten ergab, dass rund siebenmal täglich aktiv gelüftet werden müsste, um die Feuchtigkeit abzuführen. Der OGH hielt fest, dass ein Mieter mit Schimmel in Wohnräumen weder bei Mietbeginn noch später rechnen muss und erwarten darf, mit durchschnittlichem Lüften auszukommen. Ist mehr nötig, liegt das in der Regel an der Beschaffenheit der Wohnung, und das ist dem Vermieter zuzurechnen. Ein solches Lüftungspensum sei in der Regel nicht zumutbar, insbesondere im Winter.

Feuchte aus Atmen, Kochen und Waschen ist nach dieser Entscheidung kein Fehlverhalten, sondern unvermeidbarer Teil des Wohnens. Der Schimmelleitfaden zitiert weitere Urteile in dieselbe Richtung:

• Von berufstätigen Mietern kann nicht erwartet werden, dass sie täglich zum Stoßlüften zu Hause sind. Auch zehn Minuten Durchzug morgens und abends, das Bad nach jeder Benützung und das Schlafzimmer die ganze Nacht offen kann nicht verlangt werden (LG für ZRS Wien, 40 R 65/07s).
• Möbel an die Wand zu stellen, ist übliches Wohnverhalten. Wo die Kästen stehen, bleibt dem Mieter überlassen (OGH 6 Ob 272/08f).
• An heißen, schwülen Tagen nicht lüften zu dürfen oder im Sommer heizen zu müssen, ist unzumutbar (OGH 5 Ob 42/17p).

Die Grenze liegt beim Übermaß. Wäsche für einen Acht-Personen-Haushalt in einer kleinen Wohnung zu trocknen, ist laut Leitfaden kein übliches Nutzerverhalten mehr. Trägt der Mieter zum Schimmel bei, wird sein Mitverschulden bei der Höhe der Minderung berücksichtigt. Kann ein Sachverständiger bauliche Mängel als Ursache ausschließen, spricht das für ein nachteiliges Nutzerverhalten.

Wie viel Mietzinsminderung möglich ist

Feste Prozentsätze gibt das Gesetz nicht vor. Die Arbeiterkammer nennt Orientierungswerte aus der Rechtsprechung: bei gesundheitsgefährdendem Schimmel bis zu 90 Prozent, in Einzelfällen 100 Prozent, bei Schimmel mit Feuchtigkeit und unbenutzbarer Dusche rund 20 Prozent. Berechnet wird die Minderung vom gesamten Bruttomietzins, also Hauptmietzins, Betriebskosten und Umsatzsteuer.

Ein Rechenbeispiel: Bei 900 Euro Bruttomiete und einer Minderung von 20 Prozent über eine Heizsaison von fünf Monaten stehen dem Mieter 180 Euro im Monat zu, zusammen 900 Euro. Ein Monat Miete, nur für die Zeit, in der der Mangel besteht. Die Minderung endet, sobald der Schaden behoben ist.

Die Miete einfach zu kürzen, ist trotzdem riskant. Die Arbeiterkammer rät, die laufende Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen und den zu viel gezahlten Betrag zurückzufordern, weil eigenmächtiges Kürzen zu Nachzahlungen und im Extremfall zu einer Räumungsklage führen kann.

Wann der Mieter zahlt

Der Mieter haftet nach § 1111 ABGB, wenn er die Wohnung schuldhaft beschädigt oder durch Missbrauch abnützt, nicht aber für Zufall. Für einen vertragsgemäßen, schonenden Gebrauch und die gewöhnliche Abnützung haftet er nach der Rechtsprechung nicht. Steht fest, dass der Schimmel auf falsches Lüften und Heizen zurückgeht, kann der Vermieter die Sanierungskosten verlangen, etwa durch Abzug von der Kaution. Gerichtlich fordern muss er den Ersatz binnen eines Jahres nach der Rückgabe der Wohnung. Wie das bei der Übergabe läuft und welche Abnützung gewöhnlich ist, beschreibt der Beitrag zur Wohnungsübergabe beim Auszug.

Wenn die Wohnung gesundheitsschädlich ist

Als schärfstes Mittel erlaubt § 1117 ABGB dem Mieter, den Vertrag ohne Kündigungsfrist aufzulösen, wenn die Wohnung ohne seine Schuld zum vereinbarten Gebrauch untauglich geworden ist. Bei gesundheitsschädlichen Wohnräumen gilt dieses Recht sogar dann, wenn der Mieter im Vertrag darauf verzichtet oder die Beschaffenheit der Räume bei Vertragsabschluss gekannt hat. Die Beweislast ist hoch, deshalb gehören Dokumentation, schriftliche Mängelanzeige und eine Frist zur Behebung vor eine solche Erklärung. Welche Fristen sonst für den Ausstieg gelten, steht im Beitrag zum Kündigen des Mietvertrags.

In der Eigentumswohnung

Wer in der eigenen Wohnung Schimmel hat, muss ihn grundsätzlich selbst beseitigen, auch im zugehörigen Keller oder Dachboden. Die Eigentümergemeinschaft ist zuständig und zahlungspflichtig, wenn der Befall die Bausubstanz angreift, also ein ernster Schaden des Hauses vorliegt, und für alle allgemeinen Teile des Hauses. Anders als im Mietrecht löst eine Gesundheitsgefährdung allein keine Erhaltungspflicht der Gemeinschaft aus. Hat ein Eigentümer den Schaden durch falsches Nutzerverhalten schuldhaft verursacht, kann sich die Gemeinschaft bei ihm regressieren. Ist eine Wärmebrücke an der Fassade die Ursache, ist oft die thermische Sanierung die eigentliche Lösung, und dafür zahlen die Länder Förderungen, wie im Beitrag zur Sanierungsförderung beschrieben.

Schritt für Schritt bei Schimmel in der Mietwohnung

• 1. Dokumentieren. Fotos mit Datum, Maßband im Bild, alle betroffenen Stellen. Die Fläche entscheidet über die Kategorie und später über die Höhe der Minderung.
• 2. Schriftlich anzeigen. Den Schaden sofort der Hausverwaltung oder dem Vermieter melden und eine Behebung in angemessener Frist verlangen. Die Arbeiterkammer stellt dafür einen Musterbrief zur Mietzinsreduktion wegen Schimmel bereit.
• 3. Mitschreiben. Wann gelüftet und wie geheizt wird, mit Werten eines einfachen Hygrometers. Im Streit um die Ursache ist ein Protokoll mehr wert als jede Beteuerung.
• 4. Unter Vorbehalt zahlen. Minderung ankündigen, die Miete vorerst weiter voll und mit schriftlichem Vorbehalt zahlen, den Minderungsbetrag zurückfordern.
• 5. Ursache klären lassen. Bei größerem oder wiederkehrendem Befall ein Gutachten anregen. Im Vollanwendungsbereich kann die Erhaltung bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht beantragt werden.
• 6. Beraten lassen. Die Arbeiterkammer berät in Wien über die Wohnrechtshotline 01 501 65 1345, Montag bis Freitag von 8 bis 12 Uhr, dienstags auch von 15 bis 18 Uhr. Die Mietervereinigung berät ihre Mitglieder.
• 7. Beschwerden ernst nehmen. Wer Atemwegsbeschwerden oder allergische Symptome hat, lässt sie ärztlich abklären und weist dabei auf den Schimmel hin.