Die teuerste Frist beim Auszug aus einer Mietwohnung dauert 14 Tage. Wer als Mieter in die Wohnung investiert hat, muss den Ersatzanspruch innerhalb von 14 Tagen nach der Kündigung oder nach der einvernehmlichen Auflösung schriftlich anmelden und die Rechnungen vorlegen. Wird die Frist versäumt, ist der Anspruch weg, auch wenn das neue Bad nachweislich 12.000 Euro gekostet hat.
Die zweithäufigste Kostenquelle ist der Streit über den Zustand der Wohnung. Hier gilt fast immer das Gegenteil dessen, was in vielen Mietverträgen steht: Gewöhnliche Abnützung ist mit dem Mietzins abgegolten, und Klauseln, die pauschal frisch ausgemalte Wände verlangen, hat der Oberste Gerichtshof wiederholt für unwirksam erklärt.
Beides entscheidet sich nicht am Übergabetag, sondern in den Wochen davor. Wer erst beim Termin nachdenkt, hat die wichtigsten Weichen bereits gestellt.
Was geräumt und gereinigt tatsächlich bedeutet
Die Wohnung ist bei Ende des Mietverhältnisses geräumt zu übergeben und zu reinigen. Geräumt heißt vollständig: Alle persönlichen Gegenstände müssen raus, und dazu zählen auch Einbaumöbel und Einrichtungen, die Sie eingebracht haben. Der Kasten, der nicht durch die Tür passt, ist Ihr Problem, nicht das des Vermieters.
Gereinigt heißt besenrein und in einem Zustand, der eine Besichtigung erlaubt, nicht endgereinigt wie nach einer Sanierung. Eine professionelle Reinigungsfirma ist nur dann geschuldet, wenn das ausdrücklich und wirksam vereinbart wurde.
Die Schlüsselrückgabe muss direkt an den Vermieter oder die Hausverwaltung erfolgen. Ein Einwurf in den Postkasten reicht nach der Verbraucherinformation des Sozialministeriums nicht aus. Solange die Schlüssel nicht ordnungsgemäß übergeben sind, läuft das Mietverhältnis faktisch weiter, und der Mietzins auch.
Übergeben werden alle Schlüssel, die Sie je erhalten haben, samt selbst nachgemachten Exemplaren. Die Anzahl gehört ins Protokoll. Fehlt ein Schlüssel einer Schließanlage, kann der Austausch der gesamten Anlage teuer werden.
Gewöhnliche Abnützung: was bleiben darf
Die Wohnung ist in dem Zustand zurückzustellen, in dem sie angemietet wurde, abzüglich der gewöhnlichen Abnützung. Diese ist mit dem Mietzins abgegolten und darf nicht in Rechnung gestellt und nicht von der Kaution abgezogen werden.
Unter gewöhnliche Abnützung fallen die normalen Spuren sachgemäßen Wohnens: vergilbte Wände, Gebrauchsspuren am Boden, Dübel- und Bohrlöcher von Regalen und Küchenkästen, verblasste Tapeten. Nach zehn Jahren Wohndauer ist eine Wohnung eben nicht mehr im Zustand des Erstbezugs, und das muss sie auch nicht sein.
Nicht mehr gewöhnlich sind dagegen:
- ungewöhnliche Wandfarben wie Schwarz oder starke Verfärbungen
- tiefe Kratzer im Parkett oder fehlende Parkettteile
- eine sehr hohe Zahl an Dübellöchern, in der Praxis diskutiert ab etwa hundert
- ein auf das Parkett geklebter Teppichboden
- Schimmel, der auf falsches Lüften und Heizen zurückgeht
- Brand-, Wasser- oder Haustierschäden
Wichtig ist die Haftungsgrenze: Mieter haften nur für Schäden, die sie verschuldet haben. Und bei der Berechnung ist der Zeitwert maßgeblich. Wer eine 18 Jahre alte Küchenarbeitsplatte beschädigt, schuldet nicht den Preis einer neuen, sondern den Restwert der alten. Dieselbe Logik gilt für Böden, Türen und Sanitärgegenstände.
Die Ausmalklausel und warum sie meistens nicht hält
In sehr vielen Formularmietverträgen steht eine Verpflichtung, die Wohnung frisch ausgemalt zurückzustellen. Der Oberste Gerichtshof hat solche Endausmalklauseln wiederholt beurteilt und sie regelmäßig als gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs. 3 ABGB und als Verstoß gegen das Konsumentenschutzgesetz verworfen, wenn sie unabhängig vom tatsächlichen Zustand gelten sollen.
Der Kern der Begründung: Die Beseitigung gewöhnlicher Abnützung ist nicht Sache des Mieters. Eine Klausel, die ihm die Kosten dafür überwälzt, verschiebt eine gesetzliche Pflichtenverteilung ohne sachliche Rechtfertigung.
Zulässig bleibt eine Ausmalverpflichtung dort, wo sie auf das beschränkt ist, was über die gewöhnliche Abnützung hinausgeht: die Beseitigung ungewöhnlicher Wandfarben, übermäßiger Abnützung oder von Schäden, die der Mieter verursacht hat. Wer also drei Wände dunkelblau gestrichen hat, wird ausmalen müssen. Wer normal gewohnt hat, nicht.
Praktisch heißt das: Lassen Sie sich am Übergabetag nicht mit dem Hinweis auf eine Vertragsklausel zu einer Zahlung drängen. Prüfen Sie den Wortlaut, und holen Sie bei größeren Beträgen eine Einschätzung von Arbeiterkammer, Mietervereinigung oder Mieterschutzverband ein, bevor Sie unterschreiben.
Das Übergabeprotokoll
Das Protokoll ist das einzige Dokument, das den Zustand zum Stichtag festhält. Es ist nicht vorgeschrieben, aber ohne Protokoll steht bei jedem späteren Streit Aussage gegen Aussage, und das trifft in der Praxis fast immer den Mieter, weil er den Zugang zur Wohnung verloren hat.
Was hineingehört
- Datum, Adresse, Türnummer, Namen und Unterschriften beider Seiten
- Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme mit Zählernummern
- Anzahl der übergebenen Schlüssel, aufgeschlüsselt nach Haustür, Wohnung, Keller, Postkasten, Garage
- Zustand jedes Raums, einzeln beschrieben, inklusive Böden, Wände, Fenster, Türen
- Zustand von Therme, Boiler, Heizkörpern und Sanitärgegenständen
- Mitvermietete Einrichtung, etwa Küche oder Einbauschränke, mit Zustand
- Was ausdrücklich in der Wohnung verbleibt und was der Vermieter übernimmt
- Offene Punkte, über die keine Einigung erzielt wurde, als solche gekennzeichnet
Fotos gehören dazu
Machen Sie Fotos von jedem Raum, von jedem beanstandeten Punkt und von den Zählern. Fotografieren Sie auch das, was in Ordnung ist, denn beweisen müssen Sie später, dass ein Schaden nicht von Ihnen stammt. Wer beim Einzug dieselbe Serie gemacht hat, ist in einer deutlich besseren Position: Der Vergleich beider Serien beendet die meisten Diskussionen sofort.
Was Sie nicht unterschreiben sollten
Unterschreiben Sie kein Protokoll mit Pauschalformulierungen wie Wohnung wird in nicht ordnungsgemäßem Zustand übergeben ohne konkrete Auflistung. Unterschreiben Sie auch keine Erklärung, mit der Sie Kosten dem Grunde nach anerkennen, deren Höhe noch offen ist.
Sind Sie mit einzelnen Punkten nicht einverstanden, schreiben Sie das ins Protokoll und unterschreiben Sie mit diesem Vermerk. Eine Unterschrift mit dokumentiertem Widerspruch ist besser als gar keine Unterschrift, denn ohne Protokoll fehlt auch Ihnen die Grundlage.
Wenn keine Einigung zustande kommt
Kommt kein gemeinsames Protokoll zustande, erstellen Sie eines allein, datiert und mit Fotos, und übermitteln Sie es dem Vermieter nachweislich. Ziehen Sie eine Zeugin oder einen Zeugen zur Übergabe bei. Beides ersetzt keine Einigung, verschiebt aber die Beweislage erheblich.
Die Investitionsablöse nach § 10 MRG
Wer im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wesentliche Verbesserungen finanziert hat, kann bei der Räumung einen Aufwandersatz verlangen. Das ist kein Kulanzanspruch, sondern ein gesetzlicher.
Was ersatzfähig ist
- erstmalige Errichtung oder Umgestaltung von Wasser-, Licht- oder Gasleitungen
- Heizungs- und Sanitärinstallationen in normaler und zeitgemäßer Ausstattung
- eine erstmals eingebaute Zentralheizung
- eine zeitgemäße Badeausstattung
- die gänzliche Erneuerung eines Fußbodens
- die Zusammenlegung von Wohnungen zur Standardanhebung
- öffentlich geförderte Maßnahmen wie Wärmedämmung oder Schallschutzfenster
Was nicht ersatzfähig ist
Nicht erfasst sind Einbaumöbel, die bloße Aufarbeitung oder Versiegelung von Parkett, kosmetische Bodenverbesserungen, Telefon- und Kabelanschlüsse, Vorhangschienen und Trennwände. Die Grenze verläuft zwischen Standardanhebung und Ausstattungsgeschmack.
Wie viel übrig bleibt
Ausgangspunkt ist der tatsächlich aufgewendete Betrag laut Originalrechnung. Davon wird jährlich abgeschrieben, und zwar für jedes vollendete Jahr ab Durchführung der Arbeiten:
- 10 Prozent pro Jahr bei Wasser-, Licht-, Gas-, Heizungs- und Sanitärinstallationen sowie bei der gänzlichen Fußbodenerneuerung
- 5 Prozent pro Jahr bei Wohnungszusammenlegungen und sonstigen wesentlichen Verbesserungen
- bei geförderten Maßnahmen abweichend, höchstens jedoch 10 Prozent
Ein Rechenbeispiel: Sie haben 2019 ein zeitgemäßes Bad um 12.000 Euro eingebaut und ziehen 2026 aus. Das sind sieben vollendete Jahre zu je 10 Prozent, also 70 Prozent Abschreibung. Ersatzfähig bleiben 3.600 Euro. Hätten Sie 2024 investiert, wären es 9.600 Euro.
Für Arbeiten ab dem 1. März 1991 sind die Originalrechnungen zwingend vorzulegen. Wer renoviert, sollte die Rechnungen deshalb nicht nach der Gewährleistungsfrist entsorgen, sondern bis zum Auszug aufbewahren.
Die Frist, an der die meisten scheitern
Der Anspruch ist schriftlich anzuzeigen, und zwar:
- binnen 14 Tagen nach einer einvernehmlichen Auflösung
- binnen 14 Tagen nach einer Kündigung durch den Mieter
- binnen zwei Monaten ab Rechtskraft bei einer Kündigung durch den Vermieter
Versäumte Fristen führen zum vollständigen Verlust des Anspruchs. Ist die Anzeige zwar rechtzeitig, aber formal oder inhaltlich mangelhaft, etwa weil Rechnungen fehlen oder der Betrag nicht beziffert ist, ist der Anspruch nicht sofort verloren: Der Vermieter hat dann zur Verbesserung aufzufordern und dafür mindestens 14 Tage einzuräumen.
Praktisch bedeutet das: Die Anzeige gehört in dasselbe Kuvert wie die Kündigung oder unmittelbar danach hinterher, eingeschrieben, mit Auflistung und Rechnungskopien. Weitere Fristen des Mietrechts, etwa zur Überprüfung des Mietzinses oder zur Betriebskostenabrechnung, hat die Mietervereinigung übersichtlich zusammengestellt.
Ablöse vom Nachmieter statt vom Vermieter
Häufig wird die Investitionsablöse nicht mit dem Vermieter abgerechnet, sondern direkt mit dem Nachmieter. Das ist zulässig, hat aber eine harte Grenze: Zulässig ist nur der Ersatz des tatsächlichen Restwerts der übernommenen Investitionen und Einrichtungsgegenstände.
Alles, was darüber hinausgeht, ist eine verbotene Ablöse. Verlangt jemand 8.000 Euro für eine Küche mit einem Restwert von 2.000 Euro oder Geld allein dafür, dass er die Wohnung überlässt, ist der überschießende Teil rechtsgrundlos gezahlt und kann zurückgefordert werden. Für die Rückforderung solcher Zahlungen steht ein langer Zeitraum von zehn Jahren zur Verfügung.
Für beide Seiten folgt daraus dasselbe Vorgehen: eine schriftliche Aufstellung, welche Gegenstände zu welchem Restwert übernommen werden, mit den Rechnungen im Anhang. Ohne diese Aufstellung trägt der abtretende Mieter das Risiko, Jahre später zurückzahlen zu müssen, und der übernehmende Mieter weiß nicht, wofür er zahlt.
Rückbau: was raus muss und was bleiben darf
Nicht jede Veränderung muss beseitigt werden, und nicht jede darf bleiben. Die Faustregel: Wesentliche Verbesserungen, die den Standard heben, bleiben und sind gegebenenfalls abzulösen. Persönliche Anpassungen sind zurückzubauen, wenn der Vermieter sie nicht übernehmen will.
Typische Streitfälle sind Einbauküchen, Trennwände, verklebte Bodenbeläge, Satellitenschüsseln, Markisen und veränderte Elektroinstallationen. Für sie besteht meist kein Ersatzanspruch, wohl aber eine Rückbaupflicht, sobald der Vermieter den ursprünglichen Zustand verlangt.
Der billigste Weg ist eine Vereinbarung vor dem Auszug: Der Vermieter erklärt schriftlich, was er in der Wohnung belässt und worauf er einen Rückbau verlangt. Wer das erst am Übergabetag klärt, steht vor der Wahl, entweder kurzfristig einen Handwerker zu organisieren oder eine überhöhte Forderung zu akzeptieren.
Ein Sonderfall sind Veränderungen, für die eine Zustimmung nötig gewesen wäre und die ohne diese Zustimmung durchgeführt wurden. Hier ist der Rückbau im Zweifel geschuldet, und ein Ersatzanspruch scheidet regelmäßig aus.
Was der Vermieter erhalten muss
Ein häufiger Streitpunkt bei der Übergabe ist eine defekte Therme. Hier hat sich die Rechtslage 2015 geändert, und viele Verträge sind älter als diese Änderung.
Seit 1. Jänner 2015 trifft die Erhaltungspflicht für mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige mitvermietete Wärmebereitungsgeräte im Vollanwendungsbereich den Vermieter. Der Oberste Gerichtshof hat in der Entscheidung 5 Ob 51/23w vom 11. Jänner 2024 klargestellt, dass diese Pflicht alle Einrichtungen umfasst, die der Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme dienen, also auch Heizkörper und Leitungen.
Entscheidend ist das Wort mitvermietet. Wurde das Gerät vom Mieter selbst oder von einem Vormieter eingebracht, greift die Regel nicht. Dann trifft weder Vermieter noch Mieter eine Erhaltungspflicht, dem Mieter steht aber ein Mietzinsminderungsanspruch zu, solange die Wohnung eingeschränkt brauchbar ist.
Die Pflichten des Mieters beschränken sich im Wesentlichen auf die Abwehr von Nachteilen: Frostschäden verhindern, Schäden unverzüglich anzeigen, die Wohnung so behandeln, dass weder Vermieter noch Nachbarn Nachteile entstehen. Bei Genossenschaftswohnungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz kommen kleine Instandhaltungsarbeiten dazu, etwa der Tausch von Dichtungen, Lichtschaltern und Leuchtmitteln. Details zu dieser Wohnform stehen im Beitrag zur Genossenschaftswohnung.
Für die Übergabe heißt das: Eine Therme, die nicht mehr funktioniert, ist im Regelfall nicht Ihr Kostenrisiko. Halten Sie den Zustand im Protokoll fest, statt vorschnell einen Kostenbeitrag zuzusagen. Was der Vermieter laufend über die Betriebskosten verrechnen darf, ist im Beitrag zu den Betriebskosten aufgeschlüsselt.
Wenn der Vermieter Forderungen stellt
Kommt nach der Übergabe eine Aufstellung mit Abzügen, hilft eine geordnete Prüfung mehr als eine schnelle Reaktion. Drei Fragen entscheiden über jede einzelne Position.
Erstens: Ist es überhaupt ein Schaden oder gewöhnliche Abnützung? Vergilbte Wände, Gebrauchsspuren am Boden und Bohrlöcher fallen unter die Abnützung und sind mit dem Mietzins abgegolten. Diese Positionen scheiden ohne weitere Diskussion aus.
Zweitens: Trifft Sie ein Verschulden? Ein Riss in der Fliese durch Setzung des Gebäudes ist kein Mieterschaden. Ein Sprung durch einen heruntergefallenen Gegenstand schon. Bei Schimmel entscheidet, ob bauliche Ursachen oder das Lüftungs- und Heizverhalten dahinterstehen, und das ist im Streitfall eine Sachverständigenfrage.
Drittens: Stimmt die Höhe? Geschuldet ist der Zeitwert, nicht der Neupreis. Bei einer 15 Jahre alten Innentür, deren Nutzungsdauer mit 30 Jahren angesetzt wird, ist die Hälfte abgeschrieben. Verlangen Sie außerdem einen Kostenvoranschlag oder eine Rechnung statt einer Pauschale.
Antworten Sie schriftlich, Position für Position, und zahlen Sie nur, was übrig bleibt. Führt das zu keiner Einigung, ist in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle zunächst dorthin zu gehen, sonst zum Bezirksgericht. Arbeiterkammer, Mietervereinigung und Mieterschutzverband beraten vorher und schätzen die Erfolgsaussichten ein, was bei Beträgen unter tausend Euro über das weitere Vorgehen entscheidet.
Nach der Übergabe: Kaution und Endabrechnung
Wurde die Wohnung ordnungsgemäß zurückgestellt, ist die Kaution grundsätzlich sofort nach der Rückstellung zurückzuzahlen. Der Vermieter darf davon nur berechtigte, konkret bezifferte Forderungen abziehen, nicht pauschale Beträge für später vielleicht auftretende Mängel.
Behält der Vermieter einen Teil ein, verlangen Sie eine schriftliche Aufstellung mit Positionen und Beträgen. Erst diese Aufstellung macht die Forderung überprüfbar. Was für Höhe, Verzinsung und Rückzahlung sonst gilt, steht im Beitrag zur Kaution bei der Mietwohnung.
Bei Genossenschaftswohnungen ist zusätzlich der Finanzierungsbeitrag zurückzuzahlen, und dafür gilt eine eigene Frist von acht Wochen nach Ende des Mietverhältnisses.
Offen bleibt nach dem Auszug regelmäßig noch die Betriebskostenabrechnung des laufenden Jahres. Sie wird erst im Folgejahr gelegt, und ein Guthaben oder eine Nachzahlung kann Sie auch dann noch erreichen, wenn die Wohnung längst neu vermietet ist. Hinterlassen Sie deshalb eine gültige Zustelladresse und Bankverbindung.
Der Zeitplan bis zur Übergabe
Fast alles, was am Übergabetag schiefgeht, hätte sich in den Wochen davor erledigen lassen.
Mit der Kündigung
Investitionsersatz schriftlich anmelden, Rechnungen zusammensuchen und kopieren. Übergabetermin vorschlagen und schriftlich bestätigen lassen, idealerweise einige Tage vor dem Vertragsende, damit noch Zeit für Nachbesserungen bleibt. Beim Vermieter anfragen, was er in der Wohnung belassen möchte.
Vier Wochen vorher
Das Einzugsprotokoll und die Fotos von damals heraussuchen. Handwerkliche Arbeiten beauftragen, die tatsächlich geschuldet sind, denn kurzfristige Termine sind teuer. Strom-, Gas- und Internetverträge kündigen oder ummelden, dabei auf die eigenen Fristen dieser Verträge achten. Nachsendeauftrag einrichten.
Eine Woche vorher
Wohnung räumen, reinigen, alle Schlüssel sammeln, auch die beim Nachbarn hinterlegten und die nachgemachten. Keller und Fahrradabstellraum nicht vergessen, sie werden regelmäßig übersehen und verursachen später Entrümpelungskosten.
Am Übergabetag
Zählerstände fotografieren und notieren, Protokoll gemeinsam ausfüllen, jeden Raum abgehen, strittige Punkte ausdrücklich vermerken, Schlüssel gegen Bestätigung übergeben, eine unterschriebene Kopie des Protokolls mitnehmen. Planen Sie eine Stunde ein, bei größeren Wohnungen mehr. Ein Termin zwischen zwei anderen Verpflichtungen ist die häufigste Ursache für ein oberflächliches Protokoll.
Die häufigsten Fehler beim Auszug
- Die 14 Tage verstreichen lassen. Der Investitionsersatz ist die einzige Position, bei der Untätigkeit sofort den ganzen Anspruch kostet.
- Rechnungen entsorgt. Ohne Originalrechnung kein Ersatz für Arbeiten ab März 1991.
- Ohne Protokoll übergeben. Wer die Schlüssel ohne Dokumentation abgibt, kann den Zustand nicht mehr beweisen.
- Schlüssel in den Postkasten geworfen. Keine ordnungsgemäße Rückstellung, das Mietverhältnis läuft weiter.
- Auf Zuruf ausgemalt. Wer ohne Prüfung der Klausel ausmalt, zahlt eine Leistung, die er meist nicht schuldet.
- Zählerstände nicht notiert. Ohne Ablesewert beim Auszug tragen Sie den Verbrauch des Nachmieters mit.
- Zu früh abgemeldet. Solange die Übergabe nicht erfolgt ist, brauchen Sie Strom und Zugang.
Die Wohnungsübergabe ist der Moment, in dem sich auszahlt, was zu Beginn des Mietverhältnisses dokumentiert wurde. Ein Einzugsprotokoll mit Fotos, die aufbewahrten Rechnungen und ein Blick in den Vertrag auf die Kündigungs- und Anzeigefristen kosten zusammen zwei Stunden. Diese zwei Stunden entscheiden am Ende darüber, ob die Kaution vollständig zurückkommt und ob aus einer Investition von mehreren tausend Euro noch etwas übrig bleibt. Wann welche Frist zu laufen beginnt, hängt an der Art der Vertragsbeendigung, die im Beitrag zum Kündigen des Mietvertrags beschrieben ist.
