Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht: Unterschiede, Grundbuch und Steuer

Ein Wohnrecht ins Grundbuch eintragen zu lassen, kostet bei Gericht 61 Euro Eingabengebühr. Eine Eintragungsgebühr wie beim Eigentum fällt nicht an, Dienstbarkeiten sind davon befreit. Teuer wird die Entscheidung an anderer Stelle: bei der Frage, wer künftig das Dach bezahlt, wer die Miete bekommt und wem das Finanzamt die Einkünfte zurechnet.

Wohnrecht und Fruchtgenuss klingen ähnlich, und in vielen Übergabeverträgen werden sie wie Synonyme verwendet. Das ABGB trennt sie in wenigen Paragrafen sehr deutlich. Wer ein Wohnrecht hat, darf wohnen. Wer den Fruchtgenuss hat, darf die Sache uneingeschränkt nutzen, also auch vermieten und die Erträge behalten, und trägt dafür die Lasten.

Der typische Fall ist die Übergabe eines Hauses an die Kinder. Die Eltern übertragen das Eigentum und behalten sich ein Recht vor, um dort bleiben oder weiter von den Mieteinnahmen leben zu können. Welches Recht das richtige ist, entscheidet sich an fünf Punkten: Nutzung, Kosten, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Einkommensteuer.

Drei Rechte im ABGB: Gebrauch, Fruchtnießung, Wohnung

Das ABGB kennt drei persönliche Dienstbarkeiten. § 478 zählt sie auf: den nötigen Gebrauch einer Sache, die Fruchtnießung und die Wohnung. Alle drei sind an eine bestimmte Person gebunden, nicht an ein Grundstück, und alle drei belasten das Eigentum eines anderen.

Das Gebrauchsrecht erlaubt nach § 504, eine fremde Sache ohne Verletzung der Substanz bloß zum eigenen Bedürfnis zu benützen. Die Fruchtnießung geht viel weiter: § 509 beschreibt sie als Recht, eine fremde Sache mit Schonung der Substanz ohne alle Einschränkung zu genießen. Dem Fruchtnießer steht nach § 511 der volle Ertrag zu, der gewöhnliche wie der ungewöhnliche.

Die Dienstbarkeit der Wohnung ist kein drittes, eigenständiges Modell, sondern eine Zuordnung. Nach § 521 ABGB ist sie das Recht, die bewohnbaren Teile eines Hauses zum eigenen Bedürfnis zu benützen, also ein Gebrauchsrecht am Wohngebäude. Werden jemandem aber alle bewohnbaren Teile ohne Einschränkung zum Genuss überlassen, liegt eine Fruchtnießung des Wohngebäudes vor.

Das Wort Wohnrecht deckt damit zwei verschiedene Rechte ab: das Wohnungsgebrauchsrecht und das Wohnungsfruchtgenussrecht. Welches vereinbart wurde, ergibt sich aus dem Inhalt des Vertrags, nicht aus der Überschrift. Ein Vertrag, der „Wohnrecht“ sagt und „uneingeschränkte Nutzung des gesamten Hauses“ meint, begründet im Zweifel einen Fruchtgenuss mit allen Folgen für die Kosten.

Eine Grenze gilt immer. Der Eigentümer behält nach § 522 das Recht, über alle Teile des Hauses zu verfügen, die nicht zur eigentlichen Wohnung gehören, und die nötige Aufsicht über das Haus darf ihm nicht erschwert werden.

Was „zum eigenen Bedürfnis“ im Alltag heißt

Eine Mutter, der beim Übergabevertrag das Wohnungsgebrauchsrecht an der Erdgeschoßwohnung vorbehalten wurde, darf dort mit ihrem Haushalt leben. § 505 spricht vom Nutzen, der ihrem Stand und ihrem Hauswesen angemessen ist. Vermieten darf sie die Wohnung nicht, denn § 507 verbietet dem Gebrauchsberechtigten, das Recht an andere zu übertragen.

Auch der Umfang ist eingefroren. Das Bedürfnis bestimmt sich nach § 506 zum Zeitpunkt, an dem der Gebrauch eingeräumt wurde. Spätere Veränderungen geben keinen Anspruch auf mehr Raum.

Hat sich dieselbe Mutter den Fruchtgenuss am ganzen Haus vorbehalten, sieht die Lage völlig anders aus. Sie kann darin wohnen, das Obergeschoß an eine Studentin vermieten oder das ganze Haus vermieten und von der Miete einen Heimplatz mitfinanzieren. Die Tochter ist Eigentümerin, nutzen kann sie das Haus aber nur, soweit die Mutter es zulässt.

Wer zahlt was: der Unterschied, der am meisten kostet

Bei den Kosten verlaufen die gesetzlichen Regeln genau entgegengesetzt. Wer das im Vertrag offenlässt, überlässt die Antwort dem Gesetz.

Beim Gebrauchsrecht zahlt der Eigentümer. Nach § 508 ABGB muss er alle ordentlichen und außerordentlichen Lasten tragen, die auf der Sache haften, und sie auf seine Kosten in gutem Stand erhalten. Nur wenn die Kosten den Nutzen übersteigen, der dem Eigentümer übrig bleibt, muss der Berechtigte den Überschuss tragen oder auf den Gebrauch verzichten.

Beim Fruchtgenuss zahlt der Fruchtnießer. Nach § 512 ABGB übernimmt er alle Lasten, die bei der Einräumung mit der Sache verbunden waren, ausdrücklich auch die Zinsen der eingetragenen Kredite, und alle laufenden Abgaben, soweit sie aus den Erträgen bestritten werden können. § 513 verpflichtet ihn, die Sache als guter Haushälter in dem Zustand zu erhalten, in dem er sie übernommen hat, und Ausbesserungen aus dem Ertrag zu bezahlen.

Für größere Bauarbeiten gibt es eine Zwischenlösung. Werden Arbeiten durch das Alter des Gebäudes oder durch einen Zufall notwendig, etwa ein neues Dach nach 50 Jahren oder die Sanierung nach einem Sturmschaden, besorgt sie der Eigentümer nach § 514 auf Anzeige des Fruchtnießers auf seine Kosten. Der Fruchtnießer muss ihm dafür die Zinsen des eingesetzten Kapitals vergüten, im Ausmaß der verbesserten Nutzung. Weigert sich der Eigentümer, darf der Fruchtnießer nach § 515 selbst bauen und nach dem Ende der Fruchtnießung Ersatz verlangen.

Alle diese Regeln gelten nur, wenn nichts anderes vereinbart ist. § 504 sagt das ausdrücklich. Wer will, dass die Eltern mit Wohnungsgebrauchsrecht ihre Betriebskosten, Heizung und Strom selbst zahlen, muss das in den Vertrag schreiben. Fehlt die Regelung, trägt nach dem Gesetz der Eigentümer die Lasten des Hauses, und in einer Familie, die über ein Haus und mehrere Geschwister verhandelt, ist ein solcher Satz schnell Streitstoff.

Wohnungsgebrauchsrecht, Fruchtgenuss und Bittleihe im Vergleich

Neben den beiden Dienstbarkeiten gibt es eine dritte Lösung, die ganz ohne Vertrag auskommt: Die Eltern wohnen einfach weiter, ohne dass irgendetwas schriftlich vereinbart ist. Das ABGB nennt das in § 974 Bittleihe oder Prekarium. Die Unterschiede auf einen Blick:

• Vermieten: beim Wohnungsgebrauchsrecht nicht erlaubt (§ 507), beim Fruchtgenuss erlaubt, bei der Bittleihe nicht vorgesehen.
• Erhaltung und Lasten: beim Wohnungsgebrauchsrecht der Eigentümer (§ 508), beim Fruchtgenuss der Berechtigte (§§ 512, 513), jeweils sofern nichts anderes vereinbart ist.
• Schutz gegen Käufer und Gläubiger: bei beiden Dienstbarkeiten nur nach Eintragung ins Grundbuch (§ 481), bei der Bittleihe nie.
• Übertragbarkeit: das Gebrauchsrecht nicht, der Fruchtgenuss nach der Rechtsprechung der Ausübung nach und der Substanz nach.
• Ende: beide Dienstbarkeiten mit dem Tod der berechtigten Person (§ 529) oder mit Ablauf der vereinbarten Zeit (§ 527), die Bittleihe jederzeit nach Belieben des Eigentümers (§ 974).

Die Bittleihe ist die schwächste der drei Formen. Haben die Beteiligten weder eine Dauer noch einen Zweck bestimmt, entsteht nach § 974 kein wahrer Vertrag, und die Sache kann jederzeit zurückgefordert werden. Für Eltern, die ihr Haus übergeben haben, ist das keine Absicherung.

Dinglich oder bloß vertraglich: Warum das Grundbuch entscheidet

Eine Dienstbarkeit ist nach § 472 ABGB ein dingliches Recht, das gegen jeden Besitzer der belasteten Sache wirkt. Bei Liegenschaften entsteht diese Wirkung aber erst mit der Eintragung: Nach § 481 ABGB kann das dingliche Recht der Dienstbarkeit an Gegenständen, die in den öffentlichen Büchern eingetragen sind, nur durch die Eintragung erworben werden.

Ohne Eintragung bindet das Wohnrecht nur den Vertragspartner. Verkauft das Kind das Haus, muss der Käufer das nicht eingetragene Recht grundsätzlich nicht gegen sich gelten lassen. Den Eltern bleibt dann allenfalls ein Anspruch gegen das eigene Kind, aber kein Recht auf die Wohnung.

Eingetragen wird das Recht im Lastenblatt, dem C-Blatt der Grundbuchseinlage. Wer eine Liegenschaft kauft, sieht es dort neben Pfandrechten und Vorkaufsrechten. Wie man einen Auszug liest und was im C-Blatt sonst steht, zeigt der Beitrag zum Grundbuchauszug.

Was die Eintragung voraussetzt

Das Allgemeine Grundbuchsgesetz verlangt in § 12, dass Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit möglichst bestimmt angegeben werden. Soll das Recht auf bestimmte Räume beschränkt sein, müssen diese genau bezeichnet werden. „Die Wohnung im Erdgeschoß samt Mitbenützung von Garten und Waschküche“ ist eine brauchbare Formulierung, „ein Zimmer im Haus“ nicht.

Die Urkunde braucht nach § 31 GBG gerichtlich oder notariell beglaubigte Unterschriften, der Beglaubigungsvermerk muss das Geburtsdatum enthalten. Nach § 32 muss der Eigentümer ausdrücklich erklären, dass er in die Eintragung einwilligt. Wird das Wohnrecht verschenkt und nicht sofort tatsächlich ausgeübt, braucht der Vertrag nach § 1 Abs. 1 lit. d Notariatsaktsgesetz außerdem die Form eines Notariatsakts.

Über den Rang entscheidet die Uhrzeit. Nach § 29 GBG richtet sich die Rangordnung einer Eintragung nach dem Zeitpunkt, in dem die Eingabe beim Grundbuchsgericht eingelangt ist. Ein Wohnrecht, das vor einem Pfandrecht eingetragen wird, geht diesem im Rang vor. Für ein Kind, das später das Haus belehnen will, bedeutet das eine belastete Sicherheit, für die Eltern einen deutlich besseren Schutz.

Was die Eintragung kostet

Das Gerichtsgebührengesetz kennt in Tarifpost 9 lit. b Eintragungsgebühren nur für Eigentum, Baurecht und Pfandrecht. Anmerkung 12 lit. a befreit Eintragungen aller anderen Rechte ausdrücklich. Für ein Wohnrecht oder einen Fruchtgenuss fällt daher nur die Eingabengebühr nach lit. a an. Sie beträgt seit 1. August 2026 61 Euro und erhöht sich um 24 Euro, wenn der Antrag nicht elektronisch eingebracht wird.

Eine andere Gebühr kann dazukommen, wenn das Recht nicht geschenkt, sondern gegen Geld eingeräumt wird. Nach § 33 Tarifpost 9 Gebührengesetz kostet die entgeltliche Einräumung einer Dienstbarkeit 2 Prozent vom Wert des vereinbarten Entgelts. Zahlt jemand 40.000 Euro für ein lebenslanges Wohnrecht, sind das 800 Euro.

Ein wirksames Mittel gegen spätere Überraschungen ist das Belastungs- und Veräußerungsverbot nach § 364c ABGB. Es wirkt gegen Dritte, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl- oder Pflegekindern oder deren Ehegatten begründet und im Grundbuch eingetragen wurde. Das Kind kann das Haus dann ohne Zustimmung der Eltern weder verkaufen noch belasten. Das Verbot verpflichtet nur den ersten Eigentümer, nicht seine Erben.

Übergabe an die Kinder: Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr

Bei der Grunderwerbsteuer zählt zuerst, wer übernimmt. Das Grunderwerbsteuergesetz behandelt jeden Erwerb unter Lebenden innerhalb des Familienkreises nach § 7 Abs. 1 Z 1 lit. c als unentgeltlich. Zu diesem Kreis gehören laut Finanzministerium Ehegatten und eingetragene Partner, Lebensgefährten, die einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- und Pflegekinder samt deren Kindern, Ehegatten und eingetragenen Partnern sowie Geschwister, Nichten und Neffen.

Innerhalb dieses Kreises spielt das vorbehaltene Wohnrecht für die Steuer keine Rolle. Bemessen wird nach dem Grundstückswert, mit dem Stufentarif: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent darüber.

Ein Beispiel. Eltern übergeben der Tochter ein Haus mit einem Grundstückswert von 380.000 Euro und behalten sich das Wohnungsgebrauchsrecht im Erdgeschoß vor. Die Grunderwerbsteuer beträgt 1.250 Euro für die ersten 250.000 Euro und 2.600 Euro für die restlichen 130.000 Euro, zusammen 3.850 Euro.

Für die Eintragung des Eigentums der Tochter fällt zusätzlich die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent an. Im Familienkreis wird sie nach § 26a GGG aber nicht vom vollen Wert berechnet, sondern vom dreifachen Einheitswert, höchstens von 30 Prozent des Werts. Bei 380.000 Euro sind das höchstens 114.000 Euro Bemessungsgrundlage und damit höchstens 1.254 Euro Gebühr. Dazu kommt die Eingabengebühr von 61 Euro. Wie der Grundstückswert nach Pauschalwertmodell, Immobilienpreisspiegel oder Gutachten ermittelt wird, zeigt https://finav.at/erbe/grunderwerbsteuer-familie/ mit Rechenbeispielen.

Außerhalb der Familie zählt das Recht als Gegenleistung

Übernimmt jemand außerhalb dieses Kreises, etwa ein Patenkind, eine Cousine oder eine langjährige Nachbarin, wird das vorbehaltene Recht steuerlich zum Preis. § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG rechnet die dem Veräußerer vorbehaltenen Nutzungen zur Gegenleistung. Ob ein Erwerb dann als unentgeltlich, teilentgeltlich oder entgeltlich gilt, hängt nach § 7 vom Verhältnis zum Grundstückswert ab: bis 30 Prozent unentgeltlich, über 30 bis 70 Prozent teilentgeltlich, darüber entgeltlich.

Das Finanzministerium hat das in einer Information vom 4. Dezember 2017 durchgerechnet. Grundstückswert 420.000 Euro, vorbehaltener Fruchtgenuss mit einem kapitalisierten Wert von 200.000 Euro. Der frühere Eigentümer verpflichtet sich im Gegenzug zu einer Substanzabgeltung mit einem kapitalisierten Wert von 70.000 Euro und zur Übernahme von Versicherungsprämien im Wert von 10.000 Euro. Die Gegenleistung sinkt damit auf 120.000 Euro, das sind 28,6 Prozent des Grundstückswerts. Der Erwerb gilt als unentgeltlich.

Nachgerechnet ergibt das folgende Beträge:

• Mit den Gegenleistungen des früheren Eigentümers (unentgeltlich): Stufentarif auf 420.000 Euro, also 1.250 plus 3.000 plus 700 Euro, zusammen 4.950 Euro Grunderwerbsteuer. Dazu verlangt das Finanzministerium 2 Prozent Rechtsgeschäftsgebühr auf die 80.000 Euro Substanzabgeltung und Prämien, das sind 1.600 Euro. Gesamt 6.550 Euro.
• Ohne diese Gegenleistungen (teilentgeltlich): Die Gegenleistung von 200.000 Euro liegt bei 47,6 Prozent. 3,5 Prozent auf 200.000 Euro ergeben 7.000 Euro, der Stufentarif auf die unentgeltlichen 220.000 Euro weitere 1.100 Euro. Gesamt 8.100 Euro.

Die Lehre daraus: Außerhalb der Familie kann ein großzügig bewertetes Wohnrecht oder ein Fruchtgenuss die Steuer erhöhen statt senken. Der kapitalisierte Wert hängt am Jahreswert der Nutzung und an der Lebenserwartung der berechtigten Person, und er sollte vor der Unterschrift berechnet werden, nicht danach.

Einkommensteuer: Wem das Finanzamt die Miete zurechnet

Wer im vorbehaltenen Erdgeschoß selbst wohnt, erzielt keine Einkünfte, steuerlich passiert dort nichts. Interessant wird es bei vermieteten Objekten. Die Regeln dafür stehen in den Einkommensteuerrichtlinien, Randzahlen 111 bis 120, zuletzt geändert am 21. April 2026.

Grundsätzlich werden Einkünfte aus einem Fruchtgenuss dem Fruchtnießer zugerechnet, wenn er am Wirtschaftsleben teilnimmt, die Nutzung nach eigenen Vorstellungen gestaltet und die Aufwendungen trägt, insbesondere Erhaltung, Abgaben und Zinsen. Bloß bestehende Mietverträge weiterlaufen zu lassen, reicht laut Rz 111 nicht als Einflussnahme. Verbleiben dem Fruchtnießer die Bruttoeinnahmen und zahlt der Eigentümer die Kosten, spricht man von Bruttofruchtgenuss, und die Einkünfte bleiben beim Eigentümer.

Vorbehaltsfruchtgenuss: Die Einkünfte bleiben bei den Eltern, die AfA nicht

Übergeben Eltern eine vermietete Wohnung und behalten sich den Fruchtgenuss vor, ändert sich an der Zurechnung der Mieteinnahmen nichts. Sie versteuern weiter die Miete. Die Absetzung für Abnutzung darf aber nach Rz 111 im Allgemeinen nur der wirtschaftliche Eigentümer geltend machen, beim Fruchtgenuss regelmäßig das Kind. Das Kind hat jedoch keine Einnahmen, gegen die es die AfA verrechnen könnte. Ohne Gegenmaßnahme geht sie verloren, und die Eltern versteuern einen höheren Überschuss als vor der Übergabe.

Die Richtlinien nennen in Rz 113a einen Ausweg: Die Eltern zahlen dem Kind eine Substanzabgeltung in Höhe der bisherigen AfA. Bei den Eltern ist die Zahlung abzugsfähig, beim Kind ist sie eine Einnahme, der die AfA als Ausgabe gegenübersteht. Voraussetzung ist eine ausreichend publizitätswirksam dokumentierte, fremdübliche Vereinbarung, etwa ein Notariatsakt, und die Zahlungen müssen tatsächlich fließen.

Seit der Änderung der Richtlinien vom 21. April 2026 gilt dabei eine strenge Zeitgrenze. Für Fruchtgenusseinräumungen nach dem 31. Dezember 2025 ist eine solche Vereinbarung nur fremdüblich, wenn sie in unmittelbarem Zusammenhang mit der Einräumung getroffen wird, und davon gehen die Richtlinien aus, wenn sie am selben Tag wie die Schenkung geschlossen wird. Eine nachträgliche Vereinbarung erkennt das Finanzamt nicht an. Wer 2026 übergibt, muss die Substanzabgeltung also in den Übergabevertrag schreiben oder am selben Tag vereinbaren. Und er muss die 2 Prozent Rechtsgeschäftsgebühr auf ihren kapitalisierten Wert einkalkulieren.

Zuwendungsfruchtgenuss: Mieteinnahmen an die Kinder

Der umgekehrte Fall: Die Eltern bleiben Eigentümer einer vermieteten Wohnung und räumen einem erwachsenen Kind den Fruchtgenuss ein. Das Kind versteuert dann die Mieteinnahmen, und hat es ein geringeres Einkommen als die Eltern, sinkt die Steuerlast der Familie. Das Finanzamt erkennt das nach Rz 116 und 117 nur unter Bedingungen an:

• Der Fruchtgenuss muss für eine gewisse Dauer eingeräumt sein. Zehn Jahre sehen die Richtlinien als ausreichend an.
• Die Position des Kindes muss rechtlich abgesichert sein. Die Eintragung ins Grundbuch ist dafür nicht zwingend, ein Notariatsakt genügt.
• Die Eltern dürfen das Recht nicht einseitig beenden können, auch nicht durch eine Kündigung mit Frist oder durch ein Ereignis, das sie selbst herbeiführen können.
• Das Kind muss als Vermieter auftreten, die Miete auf eigene Rechnung erhalten und die Kosten tragen. Bekommt es nur die Bruttomiete, bleiben die Einkünfte bei den Eltern.

Zwischen nahen Angehörigen prüft das Finanzamt solche Gestaltungen außerdem nach den strengen Kriterien für Angehörigenverträge, auf die Rz 120 verweist. Wie die Vermietung selbst besteuert wird und welche Werbungskosten abziehbar sind, steht im Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Die Ablöse kann zum Verkauf werden

Zahlt das Kind den Eltern später Geld dafür, dass sie auf den vorbehaltenen Fruchtgenuss verzichten, sehen die Richtlinien in Rz 115a die frühere Übergabe und den späteren Verzicht als einheitlichen Vorgang. Erreicht das Entgelt, allein oder zusammen mit einem Entgelt bei der Übergabe, mindestens 75 Prozent des gemeinen Werts der unbelasteten Liegenschaft, gilt das Ganze als Veräußerung des Grundstücks. Dann kann Immobilienertragsteuer anfallen, wie sie im Beitrag zum Verkauf einer Immobilie beschrieben ist.

Tod, Verkauf, Pflegeheim: Wie die Rechte enden

Persönliche Dienstbarkeiten enden nach § 529 ABGB mit dem Tod der berechtigten Person. Auf die Erben gehen sie nur über, wenn das ausdrücklich vereinbart ist, und dann im Zweifel nur auf die ersten gesetzlichen Erben. Ist das Recht befristet, erlischt es nach § 527 mit Ablauf der Zeit.

Im Grundbuch steht das erloschene Recht trotzdem weiter, bis es gelöscht wird. Das geschieht im Weg der Grundbuchsberichtigung nach § 136 GBG, für die eine öffentliche Urkunde wie die Sterbeurkunde als Nachweis genügt.

Wird das Haus verkauft, bleibt ein eingetragenes Recht bestehen. Der Käufer erwirbt eine belastete Liegenschaft, was sich im Preis niederschlägt. Wie stark ein Wohnrecht den Wert mindert, ist eine Bewertungsfrage, die im Beitrag zur Immobilienbewertung eingeordnet wird.

Der Umzug ins Pflegeheim beendet weder das Wohnrecht noch den Fruchtgenuss. Hier zeigt sich der Unterschied am deutlichsten. Mit einem Wohnungsgebrauchsrecht kann die Wohnung leer stehen, weil der Berechtigte sie nicht vermieten darf und der Eigentümer sie nicht nutzen kann. Mit einem Fruchtgenuss kann die Wohnung vermietet werden, und die Miete hilft bei den Heimkosten. Wer das vermeiden will, regelt im Vertrag, ob das Recht bei dauerhaftem Auszug erlischt oder gegen eine Ablöse aufgegeben wird.

Ganz ohne Vertrag gibt es ein gesetzliches Wohnrecht für Hinterbliebene. Nach § 745 ABGB darf der Ehegatte oder eingetragene Partner als gesetzliches Vorausvermächtnis in der Ehewohnung weiter wohnen. Ein Lebensgefährte hat dasselbe Recht, wenn er mindestens drei Jahre im gemeinsamen Haushalt gelebt hat und der Verstorbene weder verheiratet noch verpartnert war, allerdings nur für ein Jahr nach dem Tod.

Pflichtteil: Die Schenkung zählt auch Jahre später

Ein Vorbehalt schützt die Eltern, nicht die Geschwister. Schenkungen an pflichtteilsberechtigte Personen, also vor allem an Kinder, werden nach § 783 ABGB auf Verlangen eines Pflichtteilsberechtigten oder Erben der Verlassenschaft hinzugerechnet und auf den Pflichtteil des beschenkten Kindes angerechnet. Eine Frist wie bei Schenkungen an Fremde, die nach § 782 nur in den letzten beiden Jahren vor dem Tod zählen, gibt es dabei nicht.

Bewertet wird die geschenkte Sache nach § 788 zu dem Zeitpunkt, in dem die Schenkung wirklich gemacht wurde, und dieser Wert wird mit dem Verbraucherpreisindex auf den Todestag hochgerechnet. Wer ein Haus an eines von mehreren Kindern übergibt, sollte die Geschwister deshalb einbinden oder einen Pflichtteilsverzicht vereinbaren, statt auf den Erbfall zu warten.

Vor dem Notartermin: diese Punkte gehören in den Vertrag

• Welches Recht genau? Wohnungsgebrauchsrecht oder Fruchtgenuss, ausdrücklich benannt und mit dem gewollten Umfang beschrieben.
• Welche Räume? Wohnung, Stockwerk, Mitbenützung von Garten, Keller, Garage und Waschküche so genau, dass ein Grundbuchsgericht damit arbeiten kann.
• Wer zahlt welche Kosten? Betriebskosten, Heizung, Strom, Versicherung, Grundsteuer, laufende Reparaturen und große Sanierungen, jeweils mit Namen.
• Wer darf mitwohnen? Ein neuer Partner, Pflegepersonal, ein Enkelkind während des Studiums.
• Was passiert bei dauerhaftem Auszug? Erlöschen, Ablöse oder Vermietung, und zu welchen Bedingungen.
• Grundbuch und Rang: Eintragung des Rechts, eventuell mit Belastungs- und Veräußerungsverbot, vor einem allfälligen Pfandrecht.
• Bei vermieteten Objekten: Substanzabgeltung am selben Tag vereinbaren, Gebühr von 2 Prozent einrechnen, Vermieterrolle klar zuordnen.
• Außerhalb der Familie: den kapitalisierten Wert des Rechts vorab berechnen lassen, weil er über die Einstufung bei der Grunderwerbsteuer entscheidet.