Seit 1. Jänner 2026 müssen Wohnungsmietverträge bei unternehmerischer Vermietung mindestens fünf Jahre laufen statt bisher drei. Das klingt nach einer Verschlechterung für Mieter, ist aber in der Praxis meist das Gegenteil: Der Vermieter bindet sich fünf Jahre, der Mieter kann nach zwölf Monaten aussteigen. Diese Asymmetrie ist die wichtigste Regel des österreichischen Befristungsrechts, und sie ist der am häufigsten übersehene Punkt in jedem Mietvertrag.
Wer einen befristeten Vertrag hat, ist nicht bis zum Enddatum gebunden. Nach Ablauf des ersten Jahres kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsletzten gekündigt werden. Dieses Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen und nicht einschränken, jede gegenteilige Klausel ist nichtig.
Wo die Fallen liegen, ist damit klar umrissen: bei der Frage, welches Recht überhaupt auf den Vertrag anwendbar ist, bei der richtigen Berechnung des Auszugstermins und bei der Form der Kündigung.
Zuerst klären: Welches Recht gilt für Ihren Vertrag
Österreich hat kein einheitliches Mietrecht. Es gibt drei Regime, und alles Weitere hängt davon ab, in welchem Sie sich befinden.
Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes
Hier gilt der stärkste Schutz: Mietzinsobergrenzen, Kündigungsschutz, Befristungsregeln, Erhaltungspflichten. Betroffen sind vor allem Altbauwohnungen in Gebäuden, die vor dem 30. Juni 1953 errichtet wurden, sowie geförderte Wohnungen.
Teilanwendung
Nur ein Teil der Bestimmungen gilt, insbesondere die Kündigungs- und Befristungsregeln, nicht aber die Mietzinsobergrenzen. Typischer Fall: eine vermietete Eigentumswohnung im nicht geförderten Neubau. Der Mietzins ist frei, die Kündigungsfristen sind es nicht.
Ausnahmebereich
Hier gilt nur das ABGB. Der Ausnahmekatalog erfasst unter anderem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen, die meisten Heime, Dienstwohnungen und Ferienwohnungen. Wer ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung in einem Zweiparteienhaus mietet, hat weder Kündigungsschutz noch die Befristungsregeln des Mietrechtsgesetzes. Was im Vertrag steht, gilt.
Diese Zuordnung steht nicht immer im Vertrag, und wenn doch, ist sie nicht immer richtig. Der zuverlässigste Anhaltspunkt ist die Kombination aus Baujahr des Gebäudes, Anzahl der Wohnungen im Haus und der Frage, ob eine Förderung im Spiel war.
Der befristete Mietvertrag
Mindestbefristung: seit 1. Jänner 2026 fünf Jahre
Der Nationalrat hat am 11. Dezember 2025 das sogenannte Mietpaket beschlossen, das mit 1. Jänner 2026 in Kraft getreten ist. Es besteht aus dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz und dem neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz.
Für Befristungen gilt seither: Bei unternehmerischer Vermietung beträgt die Mindestdauer fünf Jahre statt drei. Private Kleinvermieter, die keine Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes sind, dürfen weiterhin auf drei Jahre befristen. Die Regel greift bei jedem Neuabschluss und bei jeder Verlängerung ab 2026.
Eine Befristung unter der Mindestdauer ist nicht etwa halb gültig, sondern führt dazu, dass der Vertrag als unbefristet gilt. Für Mieter ist eine zu kurze Befristung damit kein Nachteil, sondern ein Vorteil.
Kündigung nach einem Jahr mit drei Monaten Frist
Der Mieter kann ein befristetes Mietverhältnis nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist jeweils zum Monatsletzten aufkündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, seit 1. Oktober 2006 aber nicht mehr gerichtlich.
Das eine Jahr rechnet ab Beginn des Mietverhältnisses, nicht ab Vertragsunterzeichnung. Und es muss abgelaufen sein, bevor die Kündigung ausgesprochen wird, nicht erst zum Auszugstermin.
Den Auszugstermin richtig rechnen
Die dreimonatige Frist läuft bis zum Monatsletzten, und zwar bis zum Letzten des dritten Monats nach dem Einlangen der Kündigung. Wer zum 31. Dezember ausziehen will, muss die Kündigung spätestens am 30. September beim Vermieter haben.
Entscheidend ist das Einlangen beim Vermieter, nicht das Datum auf dem Schreiben und nicht der Poststempel. Bei einem eingeschriebenen Brief, der am 29. September aufgegeben und am 2. Oktober zugestellt wird, ist der früheste Auszugstermin der 31. Jänner. Diese drei Tage kosten einen Monatsmietzins.
Rechnen Sie deshalb rückwärts vom gewünschten Auszugstag, ziehen Sie drei volle Monate ab und legen Sie noch eine Woche für den Postweg dazu.
Wenn niemand etwas tut
Läuft die Befristung ab, ohne dass der Mieter auszieht und ohne dass der Vermieter tätig wird, verlängert sich das Mietverhältnis kraft Gesetzes einmalig um die Mindestdauer, also um fünf beziehungsweise drei Jahre. Passiert dasselbe ein zweites Mal, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit erneuert.
Auch während dieser gesetzlichen Verlängerung bleibt das Kündigungsrecht des Mieters mit dreimonatiger Frist bestehen. Für Vermieter ist die übersehene Frist damit ein teurer Fehler, für Mieter ein stiller Gewinn an Sicherheit.
Was die Fünf-Jahres-Regel für Vermieter bedeutet
Aus Vermietersicht dreht die Novelle die Rechnung um. Wer unternehmerisch vermietet, bindet sich seit 2026 für fünf Jahre und kann die Wohnung in dieser Zeit nicht durch Zeitablauf zurückbekommen. Der Mieter dagegen ist nach zwölf Monaten frei. Die Befristung schützt damit faktisch nur noch eine Seite.
Wer als Privatperson ein oder zwei Wohnungen vermietet und nicht als Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes gilt, kann weiterhin auf drei Jahre befristen. Wo genau die Grenze zur unternehmerischen Vermietung verläuft, hängt von Umfang und Organisation der Tätigkeit ab und ist im Einzelfall zu prüfen. Wer mehrere Objekte hält, sollte davon ausgehen, unter die Fünfjahresregel zu fallen.
Praktische Folge für beide Seiten: Die Verlängerung eines befristeten Vertrags ist kein Formalakt mehr. Sie muss schriftlich erfolgen, sie löst erneut die Mindestdauer aus, und sie hat seit 1. Juli 2026 zusätzlich die Pflicht zur Folge, einen Energieausweis auszuhändigen. Wer einfach weiterlaufen lässt, landet in der gesetzlichen Verlängerung und beim zweiten Mal im unbefristeten Vertrag.
Der Befristungsabschlag von 25 Prozent
Im Vollanwendungsbereich vermindert sich der höchstzulässige Hauptmietzins bei einem befristeten Hauptmietvertrag um 25 Prozent, unabhängig davon, wie lange befristet wurde. Wer eine befristete Altbauwohnung mietet, zahlt also von Gesetzes wegen ein Viertel weniger als bei unbefristeter Vermietung derselben Wohnung.
Wird der Vertrag später in einen unbefristeten umgewandelt, fällt der Abschlag weg, allerdings nur dann, wenn er im Mietvertrag ziffernmäßig ausgewiesen war, also durch Gegenüberstellung des zulässigen unbefristeten und des tatsächlich vereinbarten Mietzinses. Fehlt diese Gegenüberstellung, bleibt der reduzierte Mietzins bestehen.
Im Teilanwendungsbereich gibt es den Abschlag nicht, weil es dort keine Mietzinsobergrenze gibt, von der etwas abgezogen werden könnte.
Der unbefristete Mietvertrag
Der Mieter kann jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen. Zu beachten sind nur Frist und Termin.
Im Regelfall beträgt die Frist bei Wohnungen einen Monat zum Monatsletzten, wenn der Mietzins monatlich gezahlt wird. Bei anderer Zahlungsweise sind es drei Monate, ebenfalls zum Monatsletzten. Für Geschäftsräume gelten drei Monate zu Quartalsterminen.
Wer zum 31. Dezember ausziehen will, muss die Kündigung also bis 30. November zugestellt haben. Im Vertrag kann eine längere Frist vereinbart sein, sie darf im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes aber nicht dazu führen, dass das Kündigungsrecht praktisch entwertet wird. Im Ausnahmebereich zählt dagegen, was vereinbart wurde, und dort finden sich durchaus Fristen von sechs Monaten.
Die Form: was eine Kündigung wirksam macht
An dieser Stelle scheitern die meisten Kündigungen, und zwar nicht am Inhalt.
- Schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail oder eine Nachricht im Messenger erfüllt das Schriftformerfordernis nicht.
- Eingeschrieben mit Rückschein. Damit ist bewiesen, wann das Schreiben eingelangt ist. Ohne Nachweis steht Aussage gegen Aussage, und beweispflichtig ist, wer kündigt.
- Alle Mieter unterschreiben. Stehen zwei Personen im Vertrag, muss die Kündigung von beiden unterschrieben sein, auch wenn nur eine auszieht.
- An alle Vermieter richten. Bei mehreren Eigentümern geht die Kündigung an die Vermieterseite insgesamt, in der Praxis an die im Vertrag genannte Zustelladresse oder die Hausverwaltung.
- Kein Grund nötig. Der Mieter muss nicht begründen, warum er kündigt. Erklärungen im Schreiben helfen nicht und können schaden.
- Eine Kopie behalten. Legen Sie die unterschriebene Kündigung samt Aufgabeschein und Rückschein zusammen ab. Streit über die Kaution entsteht oft erst Monate später, und dann zählt, wer den Zugang beweisen kann.
- Persönliche Übergabe absichern. Wer das Schreiben selbst überbringt, lässt sich den Empfang mit Datum und Unterschrift auf einer zweiten Ausfertigung bestätigen. Ein Einwurf in den Briefkasten ohne Zeugen ist der schlechteste aller Wege.
Inhaltlich genügt ein knapper Text: die Bezeichnung des Mietobjekts, die Erklärung, dass das Mietverhältnis aufgekündigt wird, und der Termin, zu dem es enden soll. Formulieren Sie den Termin ausdrücklich, etwa zum 31. Dezember 2026. Fehlt er, gilt der nächstmögliche gesetzliche Termin, und der kann später liegen als gedacht.
Wenn der Vermieter kündigt
Nur gerichtlich und nur mit Grund
Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann der Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis nur bei Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrundes beenden, und die Kündigung muss gerichtlich erfolgen. Ein Brief, auch ein anwaltlicher, beendet gar nichts. Der Grund ist bereits in der gerichtlichen Aufkündigung anzuführen und kann später nicht nachgeschoben werden.
Die praktisch wichtigsten Gründe
§ 30 Abs. 2 des Mietrechtsgesetzes zählt die Gründe auf, unter anderem:
- qualifizierter Mietzinsrückstand, wenn trotz Mahnung nicht gezahlt wird
- erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands, etwa grobe Vernachlässigung
- grob ungehöriges Verhalten gegenüber Mitbewohnern
- dringender Eigenbedarf des Vermieters
- gänzliche Weitergabe der Wohnung ohne Berechtigung
- nicht regelmäßige Verwendung der Wohnung zu Wohnzwecken
Bei Eigenbedarf sind die Hürden hoch, und in mehreren Fällen ist der Vermieter zusätzlich verpflichtet, Ersatz zu beschaffen. Der Mietzinsrückstand ist in der Praxis der häufigste Grund, wobei ein Nachzahlen im Verfahren die Kündigung häufig abwenden kann, sofern kein grobes Verschulden vorliegt.
Im Ausnahmebereich gilt anderes
Fällt der Vertrag nicht unter das Mietrechtsgesetz, kann der Vermieter unbefristete Verträge unter Einhaltung der vereinbarten Frist ohne Grund kündigen. Wer in einem Zweiparteienhaus wohnt, sollte das wissen, bevor er sich auf einen unbefristeten Vertrag als Sicherheit verlässt.
Kündigen oder bleiben: das neue Wertsicherungsrecht
Viele Kündigungen entstehen nicht aus Umzugswunsch, sondern aus einer Mietzinserhöhung. Seit 2026 gilt dafür ein einheitliches Modell, und es lohnt sich, die Erhöhung zu prüfen, bevor man den Vertrag aufgibt.
Das Mieten-Wertsicherungsgesetz erfasst alle Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen in Mehrparteienhäusern, gleichgültig ob geregelt oder frei vereinbart. Ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie geförderte Genossenschaftswohnungen und entsprechend geförderte Sanierungen.
Maßstab ist die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex im Vorjahr. Bis zu drei Prozent darf voll weitergegeben werden, der darüber liegende Anteil nur zur Hälfte. Bei vier Prozent Inflation sind das 3,5 Prozent Erhöhung. Angepasst werden darf nur einmal jährlich und frühestens ab 1. April.
Für den regulierten Bereich, also Richtwert- und Kategoriemieten sowie angemessene Mietzinse in Altbauten und Gemeindebauten, gilt zusätzlich ein Deckel: höchstens ein Prozent im Jahr 2026 und höchstens zwei Prozent im Jahr 2027. Ab 2028 greift die allgemeine Anpassungsgrenze.
Konkret heißt das: Wer 2026 ein Erhöhungsschreiben mit vier oder fünf Prozent bekommt, sollte es nicht ungeprüft zahlen. Bei einer Miete von 750 Euro macht der Unterschied zwischen einem zulässigen und einem überhöhten Prozentsatz über die Vertragsdauer schnell mehr aus als die Kosten einer Beratung bei der Arbeiterkammer oder einem Mieterschutzverband.
Andere Wege aus dem Vertrag
Einvernehmliche Auflösung
Der schnellste Weg. Beide Seiten vereinbaren schriftlich ein Enddatum, das von den gesetzlichen Terminen abweichen darf. Sinnvoll ist, im selben Schreiben Übergabetermin, Zustand der Wohnung und Abrechnung der Kaution mitzuregeln. Ohne Einigung bleibt es bei den Fristen.
Nachmieter stellen
Ein verbreiteter Irrtum: Es gibt kein allgemeines Recht, sich durch einen Nachmieter vorzeitig zu befreien. Der Vermieter muss einen vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren, außer es wurde vertraglich vereinbart. In der Praxis lassen sich Vermieter dennoch häufig darauf ein, weil ihnen Leerstand erspart bleibt. Es ist ein Verhandlungsargument, kein Anspruch.
Auflösung aus wichtigem Grund
Ist die Wohnung unbrauchbar, etwa durch massive Feuchtigkeit, Schimmel oder einen Wasserschaden, der die Benützung ausschließt, kann der Mieter das Mietverhältnis nach dem ABGB vorzeitig auflösen. Das ist ein scharfes Instrument mit hoher Beweislast. Vor einer solchen Erklärung gehört der Mangel dokumentiert, schriftlich angezeigt und eine angemessene Frist zur Behebung gesetzt.
Wenn nur einer aus der Wohngemeinschaft auszieht
Stehen mehrere Personen als Hauptmieter im Vertrag, haften sie in der Regel zur ungeteilten Hand für den gesamten Mietzins. Der Auszug einer Person ändert daran nichts. Wer die Wohnung verlässt, ohne aus dem Vertrag entlassen zu werden, schuldet dem Vermieter weiterhin die volle Miete, wenn die Zurückbleibenden nicht zahlen.
Es gibt dafür keine einseitige Lösung. Der Ausstieg einer einzelnen Person aus einem gemeinsamen Mietvertrag setzt eine Vereinbarung mit dem Vermieter voraus, üblicherweise in Form eines Nachtrags, in dem die ausscheidende Person entlassen und gegebenenfalls eine neue aufgenommen wird. Bis dieser Nachtrag unterschrieben ist, sollte niemand die Kaution ausbezahlt bekommen oder sich abmelden.
Anders liegt der Fall bei einem Untermietverhältnis, bei dem nur eine Person Hauptmieter ist und die anderen von ihr mieten. Dann kündigt der Untermieter beim Hauptmieter, und das Hauptmietverhältnis bleibt unberührt. Der Hauptmieter trägt dafür das volle Risiko: Er schuldet dem Vermieter die Miete auch für ein leeres Zimmer.
Für beide Varianten gilt: Die Vereinbarung gehört vor dem Einzug schriftlich geregelt, nicht beim Auszug. Wer Untermiete vereinbart, sollte außerdem prüfen, ob der Hauptmietvertrag sie überhaupt erlaubt, denn die unberechtigte gänzliche Weitergabe der Wohnung ist ein Kündigungsgrund.
Tod des Mieters
Das Mietverhältnis endet nicht automatisch. Im Vollanwendungsbereich können nahe Angehörige, die mit dem verstorbenen Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis haben, in den Mietvertrag eintreten. Andernfalls kann die Verlassenschaft den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen aufkündigen.
Was sich sonst noch mit dem Mietvertrag ändert
Die Kündigung des Mietvertrags beendet nur den Mietvertrag. Alles andere läuft weiter und muss einzeln gekündigt oder ummeldet werden:
- Strom und Gas beim Lieferanten abmelden, Zählerstände beim Auszug protokollieren
- Internet und Festnetz haben oft eigene, längere Kündigungsfristen
- Haushaltsversicherung auf die neue Adresse umstellen statt kündigen
- Ummeldung des Hauptwohnsitzes binnen drei Tagen nach dem Bezug der neuen Unterkunft
- Nachsendeauftrag bei der Post, Bankverbindungen und Abos aktualisieren
Wenn Kinder mitziehen, kommen Schul- und Kindergartenwechsel dazu. Praktische Hinweise dazu stehen im Beitrag zum Übersiedeln mit Kindern.
Nach der Kündigung: Übergabe und Kaution
Mit dem Ende des Mietverhältnisses ist die Wohnung geräumt zurückzustellen. Bei der Übergabe sollte ein Protokoll erstellt werden, in dem Zustand, Zählerstände und Schlüsselanzahl festgehalten sind. Wurde die Wohnung ordnungsgemäß übergeben, ist die Kaution unverzüglich zurückzuzahlen.
Streit entsteht fast immer über Abnützung. Gewöhnliche Abnützung ist vom Mietzins abgedeckt und darf nicht in Rechnung gestellt werden, echte Schäden schon. Wie die Rückzahlung im Detail funktioniert und was verzinst wird, behandelt der Beitrag zur Kaution bei der Mietwohnung. Was der Vermieter laufend verrechnen darf, steht im Beitrag zu den Betriebskosten.
Die häufigsten Fehler
- Zu spät gerechnet. Die drei Monate laufen ab dem Einlangen, nicht ab dem Absenden.
- Per E-Mail gekündigt. Ohne Schriftform und Unterschrift ist die Kündigung unwirksam, und die Frist beginnt erst mit dem gültigen Schreiben.
- Nur einer von zwei Mietern unterschreibt. Häufig nach Trennungen, und regelmäßig der Grund dafür, dass beide weiter haften.
- Auf das Enddatum der Befristung gewartet. Wer nach einem Jahr aussteigen könnte, aber bis zum Ende bleibt, verschenkt Flexibilität.
- Den Ausnahmebereich übersehen. Im Zweiparteienhaus gelten die geschilderten Schutzbestimmungen nicht.
- Die Wertsicherung nicht geprüft. Nach dem Mieten-Wertsicherungsgesetz darf seit 2026 nur einmal jährlich und frühestens ab 1. April angepasst werden, im regulierten Bereich 2026 um höchstens 1 Prozent und 2027 um höchstens 2 Prozent. Eine Erhöhung außerhalb dieser Grenzen ist zu prüfen, bevor sie bezahlt wird.
Die österreichische Kündigungsregelung ist für Mieter deutlich günstiger, als die meisten Verträge vermuten lassen. Wer weiß, dass eine Befristung nach zwölf Monaten kein Hindernis mehr ist, dass der Vermieter im Gegenzug fünf Jahre gebunden ist und dass ein befristeter Altbauvertrag von Gesetzes wegen ein Viertel billiger sein muss, verhandelt beim nächsten Vertrag anders. Die entscheidende Frage vor jeder Unterschrift bleibt dieselbe: In welchem der drei Anwendungsbereiche liegt diese Wohnung? Erst danach steht fest, welche der hier genannten Regeln überhaupt greifen. Baujahr des Hauses, Zahl der Wohnungen und die Frage nach einer Förderung beantworten das in zwei Minuten, und diese zwei Minuten entscheiden über Fristen, Mietzinsgrenzen und Kündigungsschutz gleichermaßen.
