Wer eine Eigentumswohnung um 300.000 Euro kauft und vermietet, schreibt nicht 300.000 Euro ab. In einer Stadt mit mehr als 100.000 Einwohnern gelten 40 Prozent des Kaufpreises als Grund und Boden, und Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Abgeschrieben werden also 180.000 Euro, und zwar mit 1,5 Prozent im Jahr. Das sind 2.700 Euro.
Diese eine Zahl entscheidet über die Steuerlast der nächsten Jahrzehnte, und sie wird beim Kauf fast nie berechnet. Zusammen mit den Zinsen und den nicht weiterverrechenbaren Kosten führt sie dazu, dass in den ersten Jahren einer fremdfinanzierten Vermietung oft gar kein steuerpflichtiger Überschuss entsteht.
Genau daraus folgt aber das nächste Problem. Wer über Jahre Verluste ausweist, muss dem Finanzamt zeigen können, dass die Vermietung insgesamt Gewinn abwirft. Der Zeitraum dafür wurde 2024 verlängert, und diese Verlängerung ist die wichtigste Änderung im Bereich der privaten Vermietung seit langem.
Was überhaupt versteuert wird
Besteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind eine eigene Einkunftsart und werden mit den übrigen Einkünften zusammengerechnet, also mit dem Gehalt oder der Pension. Dadurch trifft sie der persönliche Grenzsteuersatz.
Zu den Einnahmen zählen der Hauptmietzins, die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen, Zahlungen für mitvermietete Einrichtung und vereinnahmte Ablösen, soweit sie nicht bloß durchlaufende Posten sind. Die Kaution ist keine Einnahme, solange sie treuhändig verwahrt wird. Wird sie einbehalten, wird sie im Jahr der Einbehaltung zur Einnahme.
Gerechnet wird nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip: maßgeblich ist, wann Geld tatsächlich fließt, nicht wann es fällig war. Eine im Dezember nachgezahlte Miete gehört ins alte Jahr, wenn sie noch im Dezember eingeht.
Die Erklärung erfolgt in der Einkommensteuererklärung mit der Beilage E1b, je Einkunftsquelle eine eigene Beilage. Wer neben lohnsteuerpflichtigen Einkünften mehr als 730 Euro an anderen Einkünften bezieht, ist zur Abgabe verpflichtet.
Die Abschreibung
1,5 Prozent und was dahintersteht
Für Gebäude gilt im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein gesetzlich festgelegter AfA-Prozentsatz von 1,5 Prozent, was einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren entspricht. Ein Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer ist möglich, verlangt aber ein Sachverständigengutachten und wird von der Finanzverwaltung genau geprüft.
Wird das Gebäude im Anschaffungsjahr mehr als sechs Monate zur Erzielung von Einkünften genutzt, steht die volle Jahres-AfA zu, sonst die halbe.
Der Grundanteil
Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor. Die Aufteilung regelt die Grundanteilverordnung 2016, die seit 1. Jänner 2016 auch für früher erworbene Objekte im Privatvermögen gilt. Die Staffelung:
- 20 Prozent Grundanteil in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bauland unter 400 Euro liegt
- 30 Prozent in allen übrigen Gemeinden, wenn das Gebäude mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst
- 40 Prozent in allen übrigen Gemeinden bei höchstens zehn Einheiten
Je angefangene 400 Quadratmeter Nutzfläche gilt dabei mindestens eine eigene Geschäftseinheit. Maßgeblich für die Einwohnerzahl ist das letzte amtliche Volkszählungsergebnis vor dem Jahr, in dem die AfA erstmals angesetzt wird.
Ein abweichendes Verhältnis kann nachgewiesen werden, etwa durch ein Gutachten. Das lohnt sich vor allem bei Objekten mit hohem Gebäudewert und geringem Bodenwert, weil jeder Prozentpunkt weniger Grundanteil die jährliche AfA erhöht. Die Bewertungslogik dahinter erklärt der Beitrag zur Immobilienbewertung.
Ein Rechenbeispiel
Kaufpreis einer Eigentumswohnung in einer Landeshauptstadt: 300.000 Euro. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und Maklerhonorar von zusammen rund 30.000 Euro, die als Anschaffungsnebenkosten mit aktiviert werden, welche Positionen das im Einzelnen sind, zeigt der Beitrag zu den Kaufnebenkosten.
Gesamt also 330.000 Euro. Bei einem Gebäude mit acht Wohnungen in einer Stadt über 100.000 Einwohnern beträgt der Grundanteil 40 Prozent, also 132.000 Euro. Bemessungsgrundlage für die AfA sind die restlichen 198.000 Euro, davon 1,5 Prozent ergibt 2.970 Euro jährlich.
Läge dieselbe Wohnung in einem Haus mit zwölf Einheiten, wären es 30 Prozent Grundanteil und damit 3.465 Euro AfA. Der Unterschied von rund 500 Euro im Jahr entspricht bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent gut 200 Euro Steuerersparnis jährlich, über die Haltedauer also ein fünfstelliger Betrag.
Beschleunigte Abschreibung
Für Gebäude, die ab 1. Juli 2020 angeschafft oder hergestellt wurden, kann die AfA im ersten Jahr höchstens das Dreifache und im zweiten Jahr höchstens das Doppelte des Normalsatzes betragen, also 4,5 und 3 Prozent, ab dem dritten Jahr wieder 1,5 Prozent.
Für Wohngebäude, die den Gebäudestandard Bronze nach dem klimaaktiv Katalog erfüllen und in den Jahren 2024 bis 2026 fertiggestellt wurden, gilt eine erweiterte Regelung mit bis zu 4,5 Prozent in den ersten drei Jahren. Wer einen Neubau erwirbt oder errichtet, sollte den klimaaktiv Nachweis deshalb ausdrücklich einfordern, denn er ist bares Geld wert.
Fiktive Anschaffungskosten
Wird ein bisher selbst genutztes Objekt erstmals vermietet, kann als Bemessungsgrundlage der fiktive Anschaffungswert im Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung angesetzt werden, allerdings nur bei Alt-Gebäuden, bei denen der letzte entgeltliche Erwerb vor dem 31. März 2002 lag. Bei jüngeren Erwerben sind die tatsächlichen historischen Kosten heranzuziehen.
Für geerbte Objekte im Familienbesitz ist dieser Punkt entscheidend, weil sich zwischen historischen Anschaffungskosten aus den Achtzigerjahren und dem heutigen Wert Faktoren von fünf und mehr ergeben können.
Werbungskosten
Sofort abzugsfähig
- Zinsen und Kreditnebenkosten der Finanzierung, nicht aber die Tilgung
- Betriebskosten, soweit sie nicht an den Mieter weiterverrechnet werden
- Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungshonorar
- Beiträge zur Instandhaltungsrücklage im Zeitpunkt der Verausgabung
- Kosten für Inserate, Makler bei Neuvermietung, Vertragserrichtung, Rechtsberatung
- Fahrtkosten zu Objekt, Hausversammlung und Behörden
- Steuerberatungskosten und Fachliteratur
- Absetzung geringwertiger Wirtschaftsgüter
Instandhaltung, Instandsetzung und die 25-Prozent-Grenze
Hier liegt die praktisch wichtigste Abgrenzung, weil sie über den Zeitpunkt des Abzugs entscheidet.
Instandhaltungsaufwand hält das Gebäude im ordnungsgemäßen Zustand, ohne den Nutzwert wesentlich zu erhöhen. Er ist im Jahr der Zahlung sofort abzugsfähig, kann aber auf Antrag auf 15 Jahre verteilt werden. Typisch sind laufende Reparaturen, Ausmalen, der Austausch einzelner Teile.
Instandsetzungsaufwand erhöht den Nutzwert oder verlängert die Nutzungsdauer wesentlich. Bei Wohngebäuden ist er zwingend auf 15 Jahre zu verteilen, ein Wahlrecht besteht nicht.
Die Abgrenzung erfolgt in der Praxis über die 25-Prozent-Grenze: Werden mehr als 25 Prozent eines unselbständigen Gebäudeteils getauscht, etwa der Fenster, der Türen, der Elektroinstallation oder des Dachs, liegt Instandsetzung vor. Wer in einem Haus mit zwanzig Fenstern vier tauscht, hat Instandhaltung. Wer sechs tauscht, hat Instandsetzung und verteilt die Kosten auf fünfzehn Jahre.
Fallen beide Arten gemeinsam an und ist der Instandhaltungsaufwand durch den Instandsetzungsaufwand bedingt, liegt insgesamt Instandsetzung vor. Der Malerkostenanteil nach einem Fenstertausch teilt also das Schicksal des Fenstertauschs.
Für die Praxis heißt das: Die Rechnungen sind so zu gliedern, dass sich die Positionen trennen lassen, und größere Maßnahmen sollten bewusst über Jahre gestaffelt oder bewusst gebündelt werden, je nachdem, welche Wirkung steuerlich günstiger ist.
Herstellungsaufwand
Wird das Gebäude wesentlich verändert, etwa durch Aufstockung, Zubau, Zusammenlegung oder erstmaligen Einbau von Anlagen, liegt Herstellungsaufwand vor. Er ist grundsätzlich über die Restnutzungsdauer abzuschreiben. In bestimmten Fällen, etwa bei Maßnahmen nach dem Mietrechtsgesetz oder bei geförderten Sanierungen, ist eine Verteilung auf 15 Jahre möglich. Welche Förderungen dabei in Frage kommen, behandelt der Beitrag zur Sanierungsförderung 2026.
Liebhaberei: wenn das Finanzamt die Verluste streicht
Die Vermutung bei kleiner Vermietung
Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern sowie vergleichbaren Objekten wird zunächst Liebhaberei vermutet. Das Gesetz unterstellt also, dass es sich um private Vermögensverwaltung ohne Gewinnerzielungsabsicht handelt, solange nichts anderes gezeigt wird.
Diese Vermutung ist widerlegbar. Dazu ist eine Prognoserechnung vorzulegen, die zeigt, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraums ein Gesamtüberschuss entsteht.
25 Jahre statt 20 seit 2024
Der maßgebliche Zeitraum wurde im Rahmen des Wohn- und Baupakets 2024 um fünf Jahre verlängert. Bei kleiner Vermietung sind es nun 25 Jahre ab Beginn der Vermietung beziehungsweise höchstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen, sofern der Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt. Bei großer Vermietung, also ab drei Wohneinheiten ohne Wohnungseigentum, gelten 30 statt 25 Jahre und höchstens 33 statt 28 Jahre.
Für Vermietungen, die vorher begonnen haben, bleibt es bei 20 beziehungsweise 23 Jahren. Diese fünf zusätzlichen Jahre entscheiden bei fremdfinanzierten Objekten häufig darüber, ob eine Prognoserechnung aufgeht.
Was in die Prognoserechnung gehört
Angesetzt werden die realistisch erwarteten Einnahmen und sämtliche Werbungskosten über den gesamten Zeitraum, einschließlich AfA, Zinsen nach dem tatsächlichen Tilgungsplan, einer Rücklage für künftige Instandhaltung und eines Ansatzes für Leerstand und Mietausfall. Genau diese beiden letzten Positionen fehlen in selbst erstellten Prognosen regelmäßig, und genau sie prüft die Finanzverwaltung.
Eine Prognose, die mit hundertprozentiger Vermietung und ohne Reparaturen über 25 Jahre rechnet, ist nicht glaubwürdig. Sinnvoll ist es, die Prognose bereits vor der ersten Erklärung zu erstellen und mit der Steuerberatung abzustimmen, weil sie die Grundlage für alle Folgejahre bildet.
Die Folgen
Wird Liebhaberei festgestellt, sind die Verluste einkommensteuerlich nicht abzugsfähig und können nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Umsatzsteuerlich entfällt der Vorsteuerabzug, umgekehrt unterliegen die Einnahmen nicht der Umsatzsteuer. Erzielte Gewinne bleiben steuerfrei, was die Regelung in späteren, ertragreichen Jahren sogar vorteilhaft machen kann.
Umsatzsteuer
Die Vermietung von Wohnraum unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von 10 Prozent. Für die mitvermietete Heizung gilt der Normalsatz von 20 Prozent, weshalb Heiz- und Warmwasserkosten in der Abrechnung getrennt auszuweisen sind.
In der Praxis greift bei privaten Kleinvermietern meist die Kleinunternehmerregelung, die Umsätze bis 55.000 Euro jährlich befreit. Wer sie in Anspruch nimmt, verrechnet keine Umsatzsteuer und hat keinen Vorsteuerabzug.
Ein Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung kann sich lohnen, wenn hohe Vorsteuern anfallen, etwa beim Kauf einer neuen Vorsorgewohnung vom Bauträger oder bei einer umfassenden Sanierung. Dann sind allerdings die Mieten mit 10 Prozent zu versteuern, und die Bindung an diese Option gilt mehrere Jahre. Diese Entscheidung gehört vor dem Kauf getroffen, nicht bei der ersten Erklärung. Weitere Details dazu stehen in der Übersicht der Wirtschaftskammer.
Vergebührung des Mietvertrags
Neben der laufenden Besteuerung gibt es eine einmalige Abgabe, die regelmäßig übersehen wird. Bestandverträge unterliegen grundsätzlich einer Gebühr von einem Prozent des Entgelts, berechnet über die Vertragsdauer. Für Wohnungsmietverträge wurde diese Mietvertragsgebühr allerdings abgeschafft, sie fällt dort seit November 2017 nicht mehr an.
Bestehen geblieben ist sie für Geschäftsraummieten und für Pachtverträge. Wer ein Geschäftslokal, eine Ordination, eine Lagerfläche oder eine Garage getrennt vom Wohnungsmietvertrag vermietet, hat die Gebühr selbst zu berechnen und binnen der gesetzlichen Frist an das Finanzamt abzuführen. Verantwortlich ist grundsätzlich die Vermieterseite, auch wenn im Vertrag häufig etwas anderes vereinbart wird.
Die Bemessung richtet sich nach der Vertragsdauer: Bei unbefristeten Verträgen wird das dreifache Jahresentgelt herangezogen, bei befristeten das Entgelt für die vereinbarte Dauer, gedeckelt mit dem achtzehnfachen Jahreswert. Einzurechnen sind neben dem Mietzins auch Betriebskosten und die Umsatzsteuer.
Mehrere Eigentümer, mehrere Erklärungen
Gehört das vermietete Objekt mehreren Personen, etwa einem Ehepaar oder einer Erbengemeinschaft, wird der Überschuss zunächst gemeinsam ermittelt und dann auf die Beteiligten nach ihren Anteilen aufgeteilt. Jede Person versteuert ihren Anteil im Rahmen der eigenen Einkommensteuererklärung mit dem eigenen Steuersatz.
Bei Miteigentümergemeinschaften ist dafür eine Feststellungserklärung abzugeben, aus der sich die Aufteilung ergibt. Die Beteiligten können die Kosten nicht frei zuordnen: Wer die Zinsen zahlt, ist steuerlich nicht automatisch derjenige, der sie absetzt, maßgeblich ist die Beteiligung an der Einkunftsquelle.
Das hat praktische Konsequenzen bei Ehepaaren mit stark unterschiedlichen Einkommen. Eine Aufteilung des Eigentums, die den Anteil dem Partner mit dem höheren Grenzsteuersatz zuweist, spart in Verlustjahren mehr Steuer, kostet aber in Gewinnjahren mehr. Diese Weichenstellung passiert beim Kauf, im Kaufvertrag und im Grundbuch, und sie lässt sich später nur mit erheblichen Kosten korrigieren. Wie die Anteile dort abgebildet sind, zeigt der Beitrag zum Grundbuchauszug.
Eine Gesamtrechnung
Zurück zur Wohnung aus dem Beispiel: 330.000 Euro Anschaffungskosten, davon 198.000 Euro Gebäude, AfA 2.970 Euro. Vermietet um 800 Euro Hauptmietzins im Monat, also 9.600 Euro im Jahr. Finanziert mit 240.000 Euro Kredit, Zinsanteil im Jahr rund 4.300 Euro.
- Einnahmen: 9.600 Euro
- abzüglich AfA: 2.970 Euro
- abzüglich Zinsen: 4.300 Euro
- abzüglich Verwaltung, Rücklage und nicht weiterverrechenbarer Kosten: rund 1.400 Euro
- abzüglich laufender Instandhaltung: 400 Euro
Es bleibt ein Überschuss von rund 530 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind das etwa 220 Euro Einkommensteuer im Jahr. Der Cashflow sieht anders aus, weil die Tilgung abfließt, aber nicht abzugsfähig ist, und weil die AfA abgezogen wird, ohne dass Geld fließt.
Diese Rechnung zeigt beides: Warum die Vermietung steuerlich attraktiv wirkt, und warum das Finanzamt bei jahrelangen Verlusten genau hinsieht. Sinkt der Zinsanteil im Lauf der Jahre, steigt der steuerpflichtige Überschuss automatisch, ohne dass sich an der Miete etwas ändert.
Kurzzeitvermietung ist etwas anderes
Wer eine Wohnung tageweise über Buchungsplattformen vermietet, verlässt schnell den Bereich der Vermögensverwaltung. Kommen Leistungen dazu, die über die reine Überlassung hinausgehen, also Reinigung zwischen den Aufenthalten, Wäschewechsel, Frühstück oder eine laufende Betreuung der Gäste, spricht vieles für Einkünfte aus Gewerbebetrieb statt aus Vermietung und Verpachtung.
Der Unterschied ist nicht akademisch. Gewerbliche Einkünfte lösen die Pflichtversicherung nach dem gewerblichen Sozialversicherungsgesetz aus, können eine Gewerbeberechtigung erfordern und werden anders ermittelt. Umsatzsteuerlich gilt für die Beherbergung ein anderer Satz als für die Wohnraumvermietung, und die Kleinunternehmergrenze ist rasch erreicht, weil Tagespreise deutlich über Monatsmieten je Nacht liegen.
Dazu kommt eine zweite Ebene, die mit dem Steuerrecht nichts zu tun hat: Ortstaxe beziehungsweise Nächtigungsabgabe der Gemeinde, die Meldepflicht für Gäste, das Raumordnungs- und Baurecht der Länder mit ihren Widmungsvorgaben und, bei Eigentumswohnungen, die Frage, ob die gewerbliche Nutzung überhaupt zulässig ist. Mehrere Städte haben die touristische Kurzzeitvermietung in Wohnzonen stark eingeschränkt.
Wer über diesen Weg nachdenkt, sollte alle vier Ebenen vor der ersten Buchung klären: Steuer, Sozialversicherung, Gemeindeabgaben und Widmung. Nachträglich wird jede einzelne davon teuer.
Beim Verkauf holt die AfA auf
Die jährlich abgesetzte AfA senkt beim späteren Verkauf die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Was über die Haltedauer an Einkommensteuer gespart wurde, kommt bei der Immobilienertragsteuer teilweise zurück.
Ebenso wirken innerhalb der letzten fünfzehn Jahre geltend gemachte Fünfzehntelabsetzungen für Instandsetzung, die den Veräußerungsgewinn erhöhen können. Wer eine größere Sanierung und einen Verkauf plant, sollte die Reihenfolge deshalb steuerlich durchrechnen. Der Ablauf und die Berechnung der Immobilienertragsteuer stehen im Beitrag zum Immobilienverkauf.
Die häufigsten Fehler
- Vom vollen Kaufpreis abschreiben. Der Grundanteil ist auszuscheiden, und zwar nach der Verordnung, nicht nach Gefühl.
- Die Tilgung als Werbungskosten ansetzen. Abzugsfähig sind nur die Zinsen.
- Instandsetzung sofort absetzen. Bei Wohngebäuden ist die Verteilung auf 15 Jahre zwingend, eine falsche Behandlung führt zur Berichtigung mehrerer Jahre.
- Ohne Prognoserechnung Verluste erklären. Bei kleiner Vermietung ist die Liebhabereivermutung der Ausgangspunkt, nicht die Ausnahme.
- Belege nicht sammeln. Fahrten, Fachliteratur, Kontoführung und Steuerberatung summieren sich, werden aber nur anerkannt, wenn sie belegt sind.
- Den klimaaktiv Nachweis nicht anfordern. Bei Neubauten der Jahre 2024 bis 2026 verschenkt man damit drei Jahre erhöhte Abschreibung.
- Leerstandszeiten nicht dokumentieren. Werbungskosten bleiben auch in vermietungsfreien Zeiten abzugsfähig, solange die Vermietungsabsicht nachweisbar ist. Ohne Inserate, Maklerauftrag oder Besichtigungsprotokolle fehlt dieser Nachweis.
- Die Abrechnung mit dem Mieter und die Steuererklärung vermengen. Weiterverrechnete Betriebskosten sind Einnahme und Ausgabe zugleich, sie heben sich auf. Wer nur die Ausgabe erfasst, erklärt zu wenig, wer nur die Einnahme erfasst, zahlt zu viel.
Die Besteuerung der Vermietung ist weniger kompliziert, als sie wirkt, sobald zwei Größen feststehen: die Bemessungsgrundlage für die AfA und die Prognose über den Gesamtüberschuss. Beide werden im Jahr des Kaufs festgelegt und bestimmen danach zwei Jahrzehnte lang das Ergebnis. Wer sie erst bei der ersten Steuererklärung ermittelt, hat die Entscheidungen bereits getroffen, ohne es zu wissen. Ein einziger Termin bei der Steuerberatung vor dem Kaufvertrag klärt Grundanteil, Eigentumsaufteilung, Umsatzsteueroption und Prognoserechnung in einem Durchgang und kostet weniger als die Korrektur einer einzigen dieser vier Weichenstellungen.
