Ein aktueller Grundbuchauszug kostet über eine Verrechnungsstelle 4,63 Euro und liegt in zwei Minuten am Bildschirm. Beim Bezirksgericht sind es 18 Euro. Das ist mit Abstand der billigste Posten eines Immobilienkaufs und gleichzeitig der, den am meisten Menschen überspringen, weil die drei Blätter auf den ersten Blick wie eine Ansammlung von Abkürzungen und Zahlenkolonnen wirken.
Dabei steht genau dort, was über den Wert einer Liegenschaft entscheidet: wem sie tatsächlich gehört, ob ein Kredit darauf haftet, ob die Nachbarin ein Wegerecht über die Einfahrt hat, ob die Übergeberin sich ein lebenslanges Wohnrecht behalten hat und ob gerade ein Antrag läuft, der die Eigentumsverhältnisse verändert. Wer diese drei Blätter lesen kann, erkennt Probleme, bevor sie im Kaufvertrag stehen.
Das österreichische Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Jede Person darf grundsätzlich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs in Verbindung mit der Urkundensammlung vertrauen. Diese Wirkung hat allerdings klare Grenzen, und genau an diesen Grenzen entstehen die teuren Überraschungen.
Wer das Grundbuch führt und wer hineinsehen darf
Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis aller Liegenschaften eines Sprengels samt der damit verbundenen Rechte und Lasten. Öffentlich ist dabei wörtlich gemeint: Jede Person darf Einsicht nehmen, ohne ein rechtliches Interesse nachweisen zu müssen. Sie brauchen weder eine Vollmacht des Eigentümers noch einen unterschriebenen Kaufvertrag, um sich eine Liegenschaft anzusehen, die Sie interessiert.
Diese Offenheit ist der Kern des Systems. Weil jeder nachsehen kann, wer Eigentümer ist und welche Lasten haften, kann sich auch jeder darauf verlassen. Wer eine Liegenschaft von der im B-Blatt eingetragenen Person kauft, erwirbt gutgläubig Eigentum, selbst wenn sich später herausstellt, dass die Eintragung fehlerhaft zustande gekommen ist. Umgekehrt gilt: Ein Recht, das nicht eingetragen ist, wirkt in der Regel nicht gegen einen gutgläubigen Erwerber.
Hauptbuch und Urkundensammlung
Das Grundbuch besteht aus zwei Teilen, die zusammengehören. Das Hauptbuch enthält die eigentlichen Eintragungen, also den kurzen, formalisierten Text, den Sie im Auszug sehen. Die Urkundensammlung enthält die Dokumente, auf denen diese Eintragungen beruhen: Kaufverträge, Schenkungsverträge, Pfandbestellungsurkunden, Dienstbarkeitsverträge, Einantwortungsbeschlüsse.
Der Auszug allein sagt Ihnen also, dass ein Wegerecht existiert. Erst die zugehörige Urkunde sagt Ihnen, wie weit es reicht, ob es auf Fußgänger beschränkt ist oder ob dort auch ein Lkw fahren darf. Bei jeder Eintragung, die Sie nicht verstehen, ist die Urkunde der nächste Schritt. Seit 2006 sind die Urkunden elektronisch gespeichert und lassen sich wie das Hauptbuch abfragen. Ältere Urkunden liegen beim jeweiligen Gericht und müssen dort eingesehen oder schriftlich angefordert werden.
Grundbuch und Kataster sind zwei verschiedene Register
Eine der häufigsten Verwechslungen: Das Grundbuch gehört zur Justiz, der Kataster zum Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen. Das Grundbuch sagt, wem ein Grundstück gehört und was darauf lastet. Der Kataster sagt, wo es liegt und wie es geformt ist.
Für die Praxis entscheidend ist, in welcher Art von Kataster ein Grundstück geführt wird. Im Grenzkataster sind die Grenzpunkte durch Koordinaten mit Zentimetergenauigkeit festgelegt. Er dient dem verbindlichen Nachweis der Grundstücksgrenzen, die Ersitzung von Teilen solcher Grundstücke ist ausgeschlossen und bei einem Grenzstreit ist die Zuständigkeit des Gerichts ausgeschlossen. Im älteren Grundsteuerkataster dagegen dokumentieren die Grenz- und Flächenangaben nur Form und Lage, ohne Beweiskraft über den Grenzverlauf.
Praktisch heißt das: Die Quadratmeterzahl im A1-Blatt ist eine verlässliche Rechengröße für den Kaufpreis, aber nur beim Grenzkataster auch eine verlässliche Aussage darüber, wo genau der Zaun stehen darf.
Der Aufbau einer Grundbuchseinlage
Das Hauptbuch ist nach Katastralgemeinden gegliedert. Jede Katastralgemeinde hat eine fünfstellige Nummer, und innerhalb dieser Gemeinde bekommt jeder Grundbuchskörper, also jede Liegenschaft, eine Einlagezahl. Die Kombination aus Katastralgemeinde und Einlagezahl ist die eindeutige Adresse einer Liegenschaft im Grundbuch, vergleichbar mit einer Kontonummer. Eine Einlage kann dabei ein einzelnes Grundstück umfassen oder ein Dutzend.
Jede Einlage besteht aus drei Blättern, und diese Reihenfolge ist immer gleich.
Das A-Blatt: was die Liegenschaft ist
Das Gutsbestandsblatt beschreibt das Objekt. Es zerfällt in zwei Teile. Im A1-Blatt stehen alle zur Liegenschaft gehörigen Grundstücke mit ihrer Grundstücksnummer, ihrer Benützungsart und ihrer Fläche, dazu die Summe der Flächen. Steht dort neben einer Grundstücksnummer der Hinweis auf den Grenzkataster, ist die Grenze verbindlich festgelegt.
Das A2-Blatt enthält Rechte, die mit dem Eigentum an dieser Liegenschaft verbunden sind, etwa das Recht des Zugangs zum Grundstück über ein Nachbargrundstück, sowie öffentlich-rechtliche Beschränkungen und die Dokumentation von Zu- und Abschreibungen. Hier steht also, was die Liegenschaft an fremdem Grund darf. Das ist die Gegenseite zum C-Blatt, wo steht, was Fremde auf dieser Liegenschaft dürfen.
Das B-Blatt: wem sie gehört
Das Eigentumsblatt nennt die Eigentümerinnen und Eigentümer mit Geburtsdatum und Adresse. Bei mehreren Personen stehen die Anteile als Bruchzahl, etwa 1/2 und 1/2 bei einem Ehepaar. Jeder Eintrag hat eine laufende Nummer, die sogenannte B-LNR, auf die sich spätere Eintragungen beziehen.
Dazu kommt der Rechtsgrund des Erwerbs, also die Urkunde, mit der die Person Eigentum erworben hat, samt Datum. Auch Beschränkungen in der Verfügungsfähigkeit des Eigentümers stehen hier, etwa eine Erwachsenenvertretung.
Das C-Blatt: was auf ihr lastet
Das Lastenblatt ist das Blatt, das über Geld entscheidet. Eingetragen werden dort Pfandrechte, Veräußerungs- und Belastungsverbote, Dienstbarkeiten, Bestandrechte, Vor- und Wiederkaufsrechte. Eine Last kann sich auf die gesamte Liegenschaft beziehen oder nur auf einen bestimmten Anteil, erkennbar am Verweis auf die B-LNR.
Ein leeres C-Blatt ist die Ausnahme, kein Normalfall. Bei einer Wohnung, die noch abbezahlt wird, ist das Pfandrecht der Bank völlig normal. Entscheidend ist nicht, ob dort etwas steht, sondern ob geklärt ist, was davon vor der Übergabe gelöscht wird und wer das sicherstellt.
Vier Wege zum Auszug und was sie kosten
Sie kommen an einen Auszug auf vier Wegen, die sich in Preis, Geschwindigkeit und Beweiskraft unterscheiden.
Online über eine Verrechnungsstelle
Der Normalfall. Die Justiz hat dafür rund zehn private Verrechnungsstellen autorisiert, die den Zugang zur Grundstücksdatenbank vermitteln. Die Abfragegebühren sind gesetzlich festgelegt und bei allen gleich:
- Vollabfrage eines Grundbuchsauszugs: 4,63 Euro
- Teilauszug einzelner Blätter: 2,46 Euro, ab zwei ausgewählten Blättern maximal 4,63 Euro
- Adresssuche mit bis zu zehn Treffern: 1,44 Euro
- Historische Daten für fünf Jahre: 2,31 Euro
Dazu kommt das Entgelt der Verrechnungsstelle für ihre eigene Leistung, und das ist der Punkt, an dem sich die Anbieter unterscheiden. Manche schlagen wenige Cent auf, andere verkaufen Pauschalpakete, die deutlich über dem Gebührenanteil liegen. Ein Kontrahierungszwang besteht nicht, die Stellen dürfen sich ihre Kundschaft aussuchen, und einzelne bedienen ausschließlich Notariate. Ein Preisvergleich vor der ersten Abfrage lohnt sich, wenn Sie während einer Kaufabwicklung mehrere Auszüge brauchen.
Beim Bezirksgericht
Jedes Bezirksgericht mit Ausnahme des Bezirksgerichts für Handelssachen Wien gewährt Einsicht in das Hauptbuch, in die Hilfsverzeichnisse und in die digitale Katastralmappe. Sie müssen dafür nicht zum Gericht des Bezirks fahren, in dem die Liegenschaft liegt, jedes Bezirksgericht kann österreichweit abfragen.
Ein Auszug aus dem Hauptbuch und aus den Hilfsverzeichnissen kostet dort nach dem Gerichtsgebührengesetz 18 Euro (Stand Jänner 2026). Der Weg lohnt sich vor allem dann, wenn Sie ältere, nicht elektronisch gespeicherte Urkunden brauchen, denn die liegen beim jeweiligen Gericht. Telefonische Auskünfte gibt es nicht, und die Amtsstunden sind kurz.
Beglaubigter Auszug über Notarin oder Notar
Ein Auszug aus der Online-Abfrage ist ein Ausdruck. Er reicht für Ihre eigene Prüfung, für die Bank und für die Vertragsverhandlung. Sobald eine Behörde einen beglaubigten Auszug verlangt, führt der Weg über ein Notariat, denn die Beglaubigung ist über die reine Online-Abfrage nicht zu bekommen.
Historische Abfrage
Die historische Abfrage zeigt gelöschte Eintragungen. Sie ist das interessanteste und am seltensten genutzte Werkzeug. Wenn eine Liegenschaft in kurzer Zeit dreimal den Eigentümer gewechselt hat, wenn ein Pfandrecht kurz vor dem Verkauf gelöscht wurde oder wenn eine Streitanmerkung wieder verschwunden ist, sehen Sie das nur in der historischen Fassung. Für 2,31 Euro ist das die beste Investition in der ganzen Kaufprüfung.
Was Sie für die Abfrage brauchen
Sauber suchen lässt sich mit Katastralgemeindenummer und Einlagezahl. Beides steht im Exposé eines seriösen Maklers, im Kaufanbot, auf der Grundsteuervorschreibung und im letzten Kaufvertrag. Fehlt die Angabe, hilft die Adresssuche für 1,44 Euro, die bis zu zehn Treffer liefert.
Bei Wohnungen ist die Adresssuche allerdings nur der erste Schritt. Sie führt zur Einlage des gesamten Hauses, und dort müssen Sie erst den richtigen Anteil finden. Wenn ein Verkäufer weder Einlagezahl noch Katastralgemeinde nennen kann, ist das ein Signal, genauer nachzufragen, denn beides steht in jedem Dokument, das er als Eigentümer besitzt.
Was Käufer im Auszug wirklich prüfen sollten
Ein Auszug wird nicht von oben nach unten gelesen, sondern gezielt. Diese Punkte kosten Geld, wenn man sie übersieht.
Stimmt der Verkäufer mit dem B-Blatt überein
Der banalste und wirksamste Test. Vergleichen Sie Name und Geburtsdatum im B-Blatt mit dem Ausweis der Person, die Ihnen die Wohnung zeigt. Bei mehreren Miteigentümern müssen alle verkaufen, ein Hälfteeigentümer kann nur seine Hälfte übertragen. Bei Verlassenschaften ist häufig noch der Verstorbene eingetragen, dann verkaufen die Erben und es braucht den Einantwortungsbeschluss.
Belastungs- und Veräußerungsverbot
Steht im C-Blatt ein Belastungs- und Veräußerungsverbot, etwa zugunsten der Eltern nach einer Schenkung, dann kann der Eigentümer ohne Zustimmung der begünstigten Person weder verkaufen noch belasten. Ein Kaufvertrag ohne diese Zustimmung ist nicht verbücherbar. Das ist kein Detail, das man im Nachhinein regelt, sondern eine Vorbedingung.
Pfandrechte richtig lesen
Bei einem Pfandrecht ist der eingetragene Betrag nicht die offene Schuld. Banken lassen üblicherweise Höchstbetragshypotheken eintragen, die über der tatsächlichen Kreditsumme liegen, um Zinsen und Kosten mitzubesichern. Ein Pfandrecht über 300.000 Euro kann eine Restschuld von 40.000 Euro absichern.
Wichtig ist deshalb nicht die Höhe, sondern die Löschungserklärung: die Erklärung der Bank, dass sie der Löschung nach Zahlung zustimmt. Die Abwicklung läuft normalerweise über einen Treuhänder, der den Kaufpreis erst freigibt, wenn die Lastenfreistellung gesichert ist. Wie sich das in die Gesamtkosten einfügt, zeigt die Aufstellung der Nebenkosten beim Kauf einer Wohnung.
Achten Sie außerdem auf Simultanhaftung. Haftet ein Pfandrecht gleichzeitig auf mehreren Liegenschaften, steht das im Auszug, und die Freistellung wird komplizierter. Wie Pfandrechte im Zusammenhang mit der Finanzierung entstehen, behandelt der Beitrag zum Immobilienkredit in Österreich.
Dienstbarkeiten, Wohnrecht, Fruchtgenuss
Dienstbarkeiten überleben den Eigentümerwechsel. Ein eingetragenes Wegerecht bleibt bestehen, auch wenn Sie kaufen. Ein lebenslanges Wohnrecht zugunsten der Übergeberin bedeutet, dass Sie das Objekt nicht frei nutzen können, solange diese Person lebt. Ein Fruchtgenussrecht geht noch weiter: Die berechtigte Person darf die Sache nutzen und die Erträge behalten, also auch vermieten und die Miete einstecken.
Solche Rechte sind nicht automatisch ein Ausschlussgrund, sie sind ein Preisfaktor. Entscheidend ist, dass Sie den Umfang aus der Urkunde kennen, bevor Sie ein Anbot legen.
Plomben
Eine Plombe im Kopf des Auszugs bedeutet, dass ein Antrag eingelangt, aber noch nicht erledigt ist. Sie sehen, dass sich etwas ändern wird, aber nicht was. Ein Auszug mit Plombe ist ein Auszug mit unbekanntem Inhalt. Wer während einer Kaufabwicklung eine neue Plombe entdeckt, sollte klären, was dahinter steckt, bevor unterschrieben oder gezahlt wird.
Die Anmerkung der Rangordnung
Zwischen der Unterschrift unter den Kaufvertrag und der Eintragung ins Grundbuch liegen Wochen bis Monate. In dieser Zeit ist der Verkäufer formal noch Eigentümer und könnte die Liegenschaft theoretisch ein zweites Mal verkaufen oder belasten. Genau dagegen schützt die Anmerkung der Rangordnung.
Sie sichert den buchmäßigen Rang für eine beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung während der Dauer eines Jahres ab dem Tag der Bewilligung des Antrages. Das Gericht erlässt einen Rangordnungsbeschluss, der nur in einer Ausfertigung existiert. Wer diese Ausfertigung besitzt, kann seinen Rang durchsetzen, spätere Verfügungen des Eigentümers gehen ins Leere.
In der Praxis erwirkt der Verkäufer die Rangordnung und übergibt den Beschluss an den Treuhänder, der ihn bis zur Verbücherung verwahrt. Die Zusatzgebühr beträgt bei der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung 0,6 Prozent vom Wert des Rechts, bei einer Vormerkung 1,1 Prozent, dazu kommt die Eingabengebühr. Bei einem Kauf ohne gleichzeitige Übergabe ist dieses Geld gut angelegt.
Was im Grundbuch nicht steht
Der Vertrauensgrundsatz schützt nur das, was eingetragen ist. Diese Punkte finden Sie im Auszug nicht oder nur unvollständig:
- Mietverträge. Bestandrechte können eingetragen werden, sind es aber in den seltensten Fällen. Ein aufrechter Mietvertrag geht auf den Käufer über, auch wenn im C-Blatt nichts davon steht. Wer eine vermietete Wohnung kauft, braucht den Mietvertrag, nicht den Auszug.
- Superädifikate. Ein Bauwerk auf fremdem Grund, das nicht für die Dauer errichtet ist, bekommt keine eigene Einlage. Es wird über die Urkundenhinterlegung dokumentiert, nicht über das Hauptbuch.
- Die Widmung. Ob ein Grundstück Bauland, Grünland oder Aufschließungsgebiet ist, steht nicht im Grundbuch, sondern im Flächenwidmungsplan der Gemeinde. Das A2-Blatt zeigt öffentlich-rechtliche Beschränkungen nur, soweit sie ersichtlich gemacht wurden.
- Der Bauzustand. Feuchtigkeit, Baumängel, offene Bauaufträge, fehlende Benützungsbewilligungen: nichts davon ist Grundbuchsinhalt.
- Der exakte Grenzverlauf bei Grundstücken im Grundsteuerkataster.
Wohnungseigentum im Auszug lesen
Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie keine Wohnung, sondern einen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, mit dem das Wohnungseigentum an einem bestimmten Objekt untrennbar verbunden ist. Im B-Blatt sieht das etwa so aus: ein Anteil von 87/2456, verbunden mit Wohnungseigentum an W 12 und an Kfz-Abstellplatz 4.
Der Bruch ist kein Zufall, er stammt aus dem Nutzwertgutachten und bestimmt, wie viel Sie an Betriebskosten und Rücklage tragen und wie viel Ihre Stimme in der Eigentümergemeinschaft wiegt. Prüfen Sie, ob wirklich alle Objekte mit dem Anteil verbunden sind, die Ihnen verkauft werden. Ein Kellerabteil oder ein Stellplatz, der im B-Blatt nicht auftaucht, ist im Zweifel allgemeiner Teil der Liegenschaft und nicht Ihr Eigentum, auch wenn er seit Jahren so genutzt wird.
Lasten im C-Blatt können sich hier auf einzelne Anteile beziehen. Ein Pfandrecht auf B-LNR 14 betrifft nur die Wohnung dieses Miteigentümers, nicht Ihre. Der Unterschied zu einem Nutzungsrecht ohne Eigentum wird im Beitrag zur Genossenschaftswohnung deutlich.
Was die Eintragung ins Grundbuch kostet
Der Auszug ist billig, die Eintragung nicht. Für die Einverleibung des Eigentumsrechts fallen an (Stand August 2026):
- Eingabengebühr: 85 Euro pro Grundbuchsgesuch
- Eintragungsgebühr Eigentum und Baurecht: 1,1 Prozent vom Wert des Rechts
- Eintragungsgebühr Pfandrecht: 1,2 Prozent des Pfandbetrages
Bemessungsgrundlage ist der Wert des einzutragenden Rechts, also im Regelfall der Kaufpreis samt übernommener Lasten. Bei einem Kauf um 350.000 Euro sind das 3.850 Euro Eintragungsgebühr plus 85 Euro Eingabengebühr. Wird zusätzlich ein Pfandrecht über 280.000 Euro eingetragen, kommen 3.360 Euro dazu.
Im Familienverband gilt eine begünstigte Bemessungsgrundlage: der dreifache Einheitswert, höchstens jedoch 30 Prozent des Verkehrswerts. Das betrifft Übergaben an Ehepartner, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Wohnsitz, Kinder, Enkel und Geschwister und senkt die Gebühr erheblich.
Die Gebührenbefreiung ist am 30. Juni 2026 ausgelaufen
Zwischen 1. Juli 2024 und 30. Juni 2026 gab es eine befristete Befreiung von der Eintragungsgebühr beim Erwerb von Wohnraum zur Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses. Bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro entfiel die Gebühr, für den übersteigenden Teil war sie zu zahlen, und ab einer Bemessungsgrundlage über zwei Millionen Euro gab es sie gar nicht.
Voraussetzung war unter anderem, dass der Kaufvertrag nach dem 31. März 2024 geschlossen wurde, dass der Hauptwohnsitz begründet und ein bisheriges Wohnrecht aufgegeben wurde, und dass dieser Hauptwohnsitz fünf Jahre gehalten wird. Wer früher auszieht oder verkauft, muss die Gebühr nachzahlen.
Für Anträge, die ab 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht einlangen, gelten wieder die vollen 1,1 Prozent. Wer noch mit älteren Berechnungen rechnet, sollte die Kalkulation anpassen: Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 4.400 Euro, die vor kurzem noch entfallen wären. Wer in dieser Frist gekauft hat und die Fünfjahresfrist noch läuft, sollte den Hauptwohnsitz nicht ohne Rücksprache aufgeben.
Von der Unterschrift zur Einverleibung
Der Antrag geht an das zuständige Grundbuchsgericht, und das Gericht prüft ausschließlich die vorgelegten Urkunden. Fehlt ein Dokument, wird abgewiesen, nicht nachgefordert. Deshalb wickeln fast alle Käufe Notariate oder Rechtsanwaltskanzleien ab. Typischerweise gebraucht werden:
- Kaufvertrag mit beglaubigten Unterschriften aller Vertragsparteien
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, also der Nachweis, dass Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr abgeführt sind
- Löschungserklärungen oder Zustimmungserklärungen der Kreditgeber für bestehende Pfandrechte
- Zustimmung der Berechtigten bei einem Belastungs- und Veräußerungsverbot
- Grundverkehrsbehördliche Genehmigung, wo sie nach Landesrecht nötig ist
- Bei Wohnungseigentum die Bescheinigung der Baubehörde und das Nutzwertgutachten
Die Reihenfolge im C-Blatt entscheidet über den Rang. Wer zuerst einlangt, steht vorne, und im Fall einer Versteigerung wird von oben nach unten befriedigt. Deshalb ist bei Grundbuchsanträgen nicht nur wichtig, ob eingetragen wird, sondern wann. Die steuerliche Seite eines Verkaufs behandelt der Beitrag zur Immobilie verkaufen in Österreich.
Fünf Fehler, die immer wieder passieren
- Der Auszug ist zu alt. Ein Auszug von vor drei Monaten sagt nichts über heute. Vor der Unterschrift und vor jeder Zahlung gehört ein tagesaktueller Auszug gezogen, für 4,63 Euro ist das keine Frage der Kosten.
- Nur das B-Blatt gelesen. Der Eigentümer stimmt, also passt es. Das C-Blatt ist aber das Blatt mit den Konsequenzen.
- Die Plombe übersehen. Sie steht im Kopf, nicht in den Blättern, und wird deshalb häufig überblättert.
- Die Urkunde nicht angesehen. Der Eintrag Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens sagt nichts über Breite, Lage und zulässige Fahrzeuge. Das steht im Vertrag in der Urkundensammlung.
- Beim Wohnungskauf die Nebenobjekte nicht geprüft. Stellplatz und Kellerabteil müssen im B-Blatt mit dem Anteil verbunden sein, sonst kaufen Sie sie nicht mit.
Der Grundbuchauszug ist das einzige Dokument im gesamten Kaufprozess, das Sie ohne Zustimmung des Verkäufers, ohne Termin und ohne Beratung selbst beschaffen können, und es ist gleichzeitig das mit der höchsten Aussagekraft. Vier Euro und zwanzig Minuten Lesezeit stehen einem Betrag gegenüber, der in der Regel das Vielfache eines Jahreseinkommens ausmacht. Wer bei einer Besichtigung schon weiß, was im C-Blatt steht, verhandelt anders.
