Eine Vorsorgewohnung wird fast immer mit derselben Zahl verkauft: der Bruttorendite. Sie ergibt sich aus der Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis und liegt in den Prospekten häufig bei drei bis vier Prozent. Was am Ende beim Eigentümer ankommt, sind nach Abzug der Bewirtschaftungskosten meist zwei bis dreieinhalb Prozent, und das vor Steuern und vor Finanzierung.
Der eigentliche Hebel liegt woanders. Wer beim Kauf vom Bauträger zur Umsatzsteuer optiert, holt sich 20 Prozent des Kaufpreises als Vorsteuer vom Finanzamt zurück. Bei einer Wohnung mit 250.000 Euro netto sind das 50.000 Euro. Diese Entscheidung fällt vor dem Kaufvertrag, sie bindet über zwei Jahrzehnte und lässt sich nachträglich nicht korrigieren.
Die zweite Weichenstellung ist die Prognoserechnung. Ohne sie streicht das Finanzamt die Verluste der Anfangsjahre, und mit ihnen einen wesentlichen Teil der Kalkulation.
Vorsorgewohnung, Anlegerwohnung, Zinshausanteil
Die Begriffe Vorsorgewohnung und Anlegerwohnung werden weitgehend synonym verwendet. Wo überhaupt unterschieden wird, meint Vorsorgewohnung eher die langfristige Absicherung mit dem Gedanken an die Pension und eine spätere Eigennutzung, Anlegerwohnung eher die Rendite als Hauptmotiv. Rechtlich und steuerlich behandelt werden beide gleich.
Davon abzugrenzen sind zwei andere Formen. Der Zinshausanteil ist eine Beteiligung an einem ganzen Gebäude, meist mit deutlich höherem Kapitaleinsatz und ohne Wohnungseigentum an einer bestimmten Einheit. Das Bauherrenmodell ist eine steuerlich motivierte Beteiligung an einer Sanierung mit eigenen Regeln, hohem Aufwand und erst ab größeren Beträgen sinnvoll.
Für private Anleger, die einmal investieren, ist die klassische Vorsorgewohnung der Regelfall: eine kleine, gut geschnittene Neubauwohnung in guter Lage, die als Wohnungseigentum ins Grundbuch eingetragen wird und einzeln verkauft werden kann.
Die Umsatzsteueroption
Wie sie funktioniert
Die Wohnraumvermietung unterliegt dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von zehn Prozent. Kleinvermieter können die Kleinunternehmerregelung nutzen und sind dann von der Umsatzsteuer befreit, haben aber keinen Vorsteuerabzug.
Wer auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet und zur Steuerpflicht optiert, dreht die Rechnung um: Die 20 Prozent Umsatzsteuer aus dem Kaufpreis werden als Vorsteuer erstattet, dafür sind die Mieten mit zehn Prozent zu versteuern. Weil die Vorsteuer sofort anfällt und die Umsatzsteuer auf die Miete über Jahrzehnte verteilt, entsteht ein erheblicher Liquiditätsvorteil.
Vorsteuerabzugsfähig sind neben dem Kaufpreis auch die laufenden Kosten mit Umsatzsteuer, etwa Verwaltungshonorar, Reparaturen und Instandsetzungen. Welche Sätze bei der Vermietung im Einzelnen gelten, fasst die Übersicht der Wirtschaftskammer zusammen. Für Objekte mit hohem Sanierungsbedarf ist das ein zusätzlicher Faktor.
Der Bindungszeitraum
Der Vorsteuerabzug ist an die dauerhafte steuerpflichtige Vermietung geknüpft. Wird die Wohnung innerhalb des Beobachtungszeitraums verkauft, unecht steuerfrei vermietet oder selbst genutzt, ist die Vorsteuer anteilig zu berichtigen. Bei Gebäuden erstreckt sich dieser Zeitraum über zwanzig Jahre.
Praktisch heißt das: Wer nach acht Jahren an eine Privatperson verkauft, die selbst einzieht, gibt einen erheblichen Teil der zurückgeholten 50.000 Euro wieder ab. Der Verkauf an einen Anleger, der die Vermietung mit Umsatzsteueroption fortsetzt, vermeidet das, schränkt aber den Käuferkreis ein.
Diese Bindung ist der Grund, warum eine Vorsorgewohnung kein flexibles Investment ist. Sie ist auf zwei Jahrzehnte angelegt, und jede vorzeitige Änderung der Nutzung kostet Geld.
Wann sich die Option nicht lohnt
Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung von einer Privatperson fällt keine Umsatzsteuer an, also gibt es auch keine Vorsteuer zurückzuholen. Dann bringt die Option nur Nachteile: zehn Prozent Umsatzsteuer auf die Miete, Voranmeldungen und Bindung, ohne Gegenwert.
Ebenso wenig sinnvoll ist sie, wenn absehbar ist, dass die Wohnung mittelfristig selbst genutzt oder an Angehörige übergeben wird. Wer die Wohnung als spätere Alterswohnsitz-Option kauft, sollte die Option meiden oder wenigstens den Zeitpunkt der Eigennutzung außerhalb des Berichtigungszeitraums planen.
Die Rendite ehrlich rechnen
Brutto und netto
Die Bruttorendite ist die Jahresnettomiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie ignoriert die Kaufnebenkosten und sämtliche laufenden Kosten und ist damit die freundlichste aller Kennzahlen.
Die Nettorendite setzt den Reinertrag, also die Jahresmiete abzüglich der vom Eigentümer getragenen Bewirtschaftungskosten, ins Verhältnis zur Gesamtinvestition einschließlich Nebenkosten. Sie liegt regelmäßig um ein Viertel bis ein Drittel unter der Bruttorendite.
Ein Rechenbeispiel
Neubauwohnung mit 55 Quadratmetern, Kaufpreis 250.000 Euro netto zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, also 300.000 Euro brutto. Mit Umsatzsteueroption werden 50.000 Euro als Vorsteuer erstattet, es bleiben 250.000 Euro. Dazu kommen Kaufnebenkosten von rund zehn Prozent, also etwa 30.000 Euro, wie im Beitrag zu den Kaufnebenkosten aufgeschlüsselt. Gesamtinvestition rund 280.000 Euro.
Vermietet um 11 Euro je Quadratmeter Hauptmietzins, das sind 605 Euro im Monat und 7.260 Euro im Jahr.
- Bruttorendite auf den Nettokaufpreis: 7.260 geteilt durch 250.000 ergibt 2,9 Prozent.
- Bewirtschaftungskosten von 20 Prozent für Verwaltung, Rücklage, nicht weiterverrechenbare Positionen sowie einen Ansatz für Leerstand und Mietausfall: 1.452 Euro. Reinertrag 5.808 Euro.
- Nettorendite auf die Gesamtinvestition: 5.808 geteilt durch 280.000 ergibt 2,07 Prozent.
Wird die Wohnung mit 200.000 Euro fremdfinanziert, fallen bei 3,5 Prozent im ersten Jahr rund 7.000 Euro Zinsen an, dazu die Tilgung. Der Cashflow ist damit klar negativ, und genau das ist bei Vorsorgewohnungen der Normalfall der ersten Jahre. Getragen wird die Investition in dieser Phase von der Abschreibung, vom Steuereffekt und von der Erwartung steigender Mieten und Preise.
Was in Verkaufsrechnungen regelmäßig fehlt
- Leerstand. Zwischen zwei Mietverhältnissen vergehen Wochen. Ein Ansatz von einer halben Monatsmiete im Jahr ist realistisch, in schwächeren Lagen mehr.
- Wiedervermietungskosten. Inserate, Besichtigungen, gegebenenfalls Maklerhonorar, kleinere Instandsetzungen bei jedem Wechsel.
- Die Rücklage. Sie fließt ab, auch wenn sie noch nicht verbraucht ist.
- Künftige Sanierungen. Ein Neubau ist zwanzig Jahre unauffällig, danach kommen Fassade, Fenster und Haustechnik.
- Die Immobilienertragsteuer beim Verkauf. Sie schmälert die Wertsteigerung, mit der die Rechnung argumentiert.
- Die Inflation auf der Kostenseite. Verkaufsrechnungen indexieren gern die Miete, aber nicht die Bewirtschaftungskosten.
Die Auswahl: was eine gute Anlegerwohnung ausmacht
Bei einer selbst genutzten Wohnung zählt der eigene Geschmack, bei einer Vorsorgewohnung zählt, was der breiteste Mieterkreis sucht. Das sind nicht dieselben Kriterien.
Größe und Grundriss
Am besten vermietbar und am wenigsten leerstandsanfällig sind kleine bis mittlere Wohnungen mit etwa 45 bis 65 Quadratmetern und zwei Zimmern. Sie sprechen Singles, Paare, Pendler und Studierende gleichermaßen an, und die Miete je Quadratmeter liegt höher als bei großen Einheiten.
Der Grundriss soll zwei gleichwertige, voneinander unabhängige Zimmer bieten, damit auch eine Wohngemeinschaft in Frage kommt. Durchgangszimmer, innen liegende Bäder ohne Fenster und Küchen ohne Abstellmöglichkeit verkleinern den Mieterkreis, ohne den Preis zu senken.
Lage
Entscheidend ist weniger die Adresse als die Erreichbarkeit. Ein Anschluss an den öffentlichen Verkehr in Gehweite, Nahversorgung im Umkreis und eine gute Verbindung zu großen Arbeitgebern, einer Universität oder einer Fachhochschule wirken direkt auf Leerstand und Mieterwechsel.
Prüfen Sie außerdem die Bevölkerungsentwicklung des Bezirks über die letzten zehn Jahre und die Prognose. Eine Wohnung in einer wachsenden Stadt mit angespanntem Mietmarkt verzeiht Fehler, eine in einer schrumpfenden Region nicht. Die Wertentwicklung folgt langfristig der Nachfrage nach Wohnraum, nicht dem Baujahr.
Was den Ertrag zusätzlich stützt
- ein Freibereich, weil Balkon oder Loggia die Vermietbarkeit spürbar erhöhen
- ein zugeordneter Stellplatz, der im B-Blatt mit dem Anteil verbunden sein muss
- ein Aufzug ab dem dritten Obergeschoß
- eine effiziente Heizung, weil die Betriebskosten Teil der Zahlungsfähigkeit des Mieters sind
- eine überschaubare Hausgemeinschaft mit funktionierender Verwaltung
Was vor der Unterschrift zu prüfen ist
Beim Kauf vom Bauträger entscheidet die Qualität der Unterlagen darüber, was Sie später tatsächlich bekommen. Diese Punkte gehören geprüft, bevor unterschrieben wird:
- Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Sie ist Vertragsbestandteil und der einzige belastbare Maßstab für die geschuldete Qualität. Allgemeine Formulierungen wie hochwertige Ausführung sind wertlos, Produktangaben und Normen sind es nicht.
- Nutzwertgutachten. Es bestimmt Ihren Miteigentumsanteil und damit Ihren Anteil an Betriebskosten, Rücklage und Stimmgewicht.
- Wohnungseigentumsvertrag. Prüfen Sie Sondernutzungsrechte, Widmungen der einzelnen Objekte und ob im Haus gewerbliche Nutzungen zulässig sind.
- Höhe der Rücklagendotierung. Eine niedrig angesetzte Rücklage schönt die Renditerechnung und rächt sich bei der ersten größeren Erhaltungsmaßnahme.
- Fertigstellungstermin und Folgen einer Verzögerung. Ohne vereinbarte Konsequenz trägt der Erwerber das Risiko des späteren Mietbeginns allein.
- Gewährleistung. Wer nimmt die Wohnung ab, wie werden Mängel dokumentiert und wie ist der Haftrücklass geregelt?
- Verwaltungsvertrag. Häufig ist eine bestimmte Hausverwaltung und eine Mietverwaltung bereits vorgesehen. Kosten und Kündbarkeit gehören geprüft.
Finanzierung nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung
Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung galt von 1. August 2022 bis 30. Juni 2025 und ist seither außer Kraft. Die Kennzahlen sind damit aber nicht verschwunden.
Die Finanzmarktaufsicht führt sie als Aufsichtserwartung weiter, und die Banken haben sie überwiegend in ihre internen Richtlinien übernommen. In der Praxis gelten weiterhin als Orientierung: höchstens 90 Prozent Beleihungsquote, höchstens 40 Prozent der monatlichen Nettoeinkünfte für den Kreditdienst und höchstens 35 Jahre Laufzeit.
Weil die Kaufnebenkosten regelmäßig nicht mitfinanziert werden, entspricht die 90-Prozent-Grenze rund 20 Prozent Eigenmitteln bezogen auf die Gesamtkosten. Für die Beispielwohnung sind das etwa 56.000 Euro.
Bei Anlegerwohnungen bewerten Banken zusätzlich die Mieteinnahmen, allerdings nicht in voller Höhe, sondern mit einem Abschlag für Leerstand und Bewirtschaftung. Rechnen Sie damit, dass nur ein Teil der Miete als Einkommen anerkannt wird. Was bei der Finanzierung sonst zählt, steht im Beitrag zum Immobilienkredit.
Der Kauf vom Bauträger
Vorsorgewohnungen werden häufig vor oder während der Errichtung verkauft. Dafür gilt das Bauträgervertragsgesetz, das den Erwerber gegen die Insolvenz des Bauträgers absichern soll.
Der Bauträger hat einen Treuhänder zu bestellen, meist eine Rechtsanwältin oder einen Notar. Der Kaufpreis wird nicht auf einmal überwiesen, sondern in Raten nach Baufortschritt freigegeben. Der Treuhänder prüft den Fortschritt und zieht dafür bei Bedarf Sachverständige bei.
Das Gesetz kennt zwei Ratenpläne. Ratenplan A sieht für den Bauträger zu Beginn günstigere Konditionen mit rascherer Auszahlung vor, Ratenplan B zahlt langsamer aus und sichert den Erwerber stärker ab. Wer die Wahl hat, ist mit Ratenplan B besser geschützt.
Das gebräuchlichste Sicherungsmodell ist die grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit dem Ratenplan. Prüfen Sie deshalb vor jeder Zahlung, ob die Anmerkung tatsächlich eingetragen ist. Wie Sie das selbst nachsehen, steht im Beitrag zum Grundbuchauszug.
Liebhaberei: die Hürde, an der viele scheitern
Bei der Vermietung einzelner Eigentumswohnungen wird steuerlich zunächst Liebhaberei vermutet. Die Verluste der Anfangsjahre werden nur anerkannt, wenn eine Prognoserechnung zeigt, dass innerhalb des maßgeblichen Zeitraums ein Gesamtüberschuss entsteht.
Dieser Zeitraum wurde 2024 verlängert. Für Vermietungen, deren Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt, gelten bei kleiner Vermietung 25 Jahre ab Beginn der Vermietung beziehungsweise höchstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Zuvor waren es 20 beziehungsweise 23 Jahre.
Für fremdfinanzierte Vorsorgewohnungen sind diese fünf zusätzlichen Jahre entscheidend, weil sich der Zinsanteil erst im Lauf der Zeit abbaut und der Überschuss entsprechend spät entsteht. Die Prognoserechnung gehört vor den Kauf, nicht vor die erste Steuererklärung: Sie zeigt, ob sich die Finanzierung überhaupt in eine anerkennungsfähige Rechnung bringen lässt. Details zur laufenden Besteuerung stehen im Beitrag zu den Mieteinnahmen.
Mietgarantie und Mietpool
Viele Anbieter werben mit einer garantierten Miete über einen bestimmten Zeitraum oder mit einem Mietpool, bei dem die Erträge mehrerer Wohnungen zusammengelegt und verteilt werden.
Beides kann sinnvoll sein, beides verdient aber eine genaue Prüfung. Bei der Mietgarantie ist entscheidend, wer garantiert und mit welcher Bonität. Garantiert der Bauträger selbst, hängt die Zusage an dessen Fortbestand. Prüfen Sie außerdem, ob die garantierte Miete überhaupt marktüblich ist: Eine über Markt liegende Garantiemiete für drei Jahre ist häufig nichts anderes als ein Teil des Kaufpreises, der zurückfließt, und lässt die Rendite optisch besser aussehen, als sie ist.
Beim Mietpool ist zu klären, wie die Verteilung erfolgt, wer die Kosten trägt, wie mit Leerstand umgegangen wird und ob und wie man aussteigen kann. Ein Mietpool glättet das Risiko einzelner Wohnungen, macht die eigene Wohnung aber schwerer einzeln verkäuflich.
Die Risiken
- Klumpenrisiko. Eine Wohnung ist ein Einzelobjekt an einem Standort mit einem Mieter. Streuung gibt es nicht.
- Zinsrisiko. Bei variabler Finanzierung schlägt jede Zinsbewegung direkt auf den Cashflow durch, während die Miete gesetzlich gedeckelt angepasst wird.
- Regulierungsrisiko. Die Wertsicherung von Wohnungsmieten ist seit 2026 gesetzlich begrenzt. Erhöhungen sind nur einmal jährlich und in gedeckelter Höhe möglich, was die Indexannahmen älterer Kalkulationen entwertet.
- Mietausfall. Ein Mieter, der nicht zahlt, kostet neben der Miete auch die Verfahrenskosten und Monate bis zur Räumung.
- Bauträgerrisiko. Verzögerungen und Insolvenzen sind trotz Bauträgervertragsgesetz möglich, das Gesetz sichert das Geld, nicht den Termin.
- Wiederverkaufsrisiko. Anlegerwohnungen in großen Projekten konkurrieren beim Verkauf mit vielen gleichartigen Einheiten im selben Haus.
- Steuerrisiko. Scheitert die Prognoserechnung, entfallen Verlustverwertung und Vorsteuerabzug rückwirkend.
- Verwaltungsrisiko. Eine schlecht geführte Eigentümergemeinschaft mit unterdotierter Rücklage kann Sonderumlagen im fünfstelligen Bereich auslösen, auf die der einzelne Anleger kaum Einfluss hat.
Der laufende Betrieb
Eine Vorsorgewohnung ist kein Sparbuch. Zwischen Kauf und Verkauf liegen zwei Jahrzehnte, in denen regelmäßig Arbeit anfällt, und diese Arbeit wird bei der Renditeberechnung fast nie bewertet.
Zu erledigen sind: Mietersuche und Auswahl, Vertragserrichtung, Übergaben und Rückgaben mit Protokoll, Kautionsverwaltung, jährliche Wertsicherung innerhalb der gesetzlichen Grenzen, Prüfung der Betriebskostenabrechnung der Hausverwaltung, Teilnahme an Eigentümerversammlungen, Steuererklärung mit Beilage E1b und Umsatzsteuervoranmeldungen bei ausgeübter Option.
Wer das nicht selbst machen will, beauftragt eine Mietverwaltung. Sie kostet üblicherweise einen Prozentsatz der Nettomiete oder einen Pauschalbetrag je Wohnung und Monat und gehört als eigene Position in die Renditerechnung, nicht in die Kategorie später einmal. Ebenso die Steuerberatung, die bei ausgeübter Umsatzsteueroption faktisch dauerhaft nötig ist.
Ein Punkt, der unterschätzt wird: die Auswahl des Mieters. In Österreich ist ein unbefristeter Mietvertrag im Vollanwendungsbereich vom Vermieter nur gerichtlich und nur mit wichtigem Grund kündbar. Eine Fehlentscheidung bei der Auswahl bindet Sie unter Umständen jahrelang. Welche Fristen und Kündigungsgründe gelten, steht im Beitrag zum Kündigen des Mietvertrags.
Die Alternativen im Vergleich
Bevor 280.000 Euro in eine Wohnung fließen, lohnt der ehrliche Vergleich mit den Alternativen, und zwar nach denselben Maßstäben.
Die Nettorendite von rund zwei Prozent aus dem Beispiel ist mit einer Anleihe oder einem breit gestreuten Wertpapierdepot ohne Verwaltungsaufwand und ohne Klumpenrisiko erreichbar. Was die Wohnung darüber hinaus bietet, sind drei Dinge: die Möglichkeit, mit Fremdkapital zu hebeln, den Inflationsschutz einer Sachanlage, und die Wertsteigerung der Liegenschaft.
Der Hebel ist dabei das eigentliche Argument und zugleich das Risiko. Wer 56.000 Euro Eigenmittel einsetzt und 224.000 Euro finanziert, profitiert überproportional von einer Wertsteigerung, verliert aber ebenso überproportional, wenn die Preise sinken. Genau das ist zwischen 2022 und 2024 passiert, als die realen Wohnimmobilienpreise gefallen sind.
Wer diesen Vergleich zieht und danach immer noch kauft, kauft aus den richtigen Gründen. Wer ihn auslässt, kauft die Bruttorendite aus dem Prospekt.
Der Ausstieg
Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn an, und die über die Jahre geltend gemachte Abschreibung erhöht diesen Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten gesenkt hat. Dazu kann die Berichtigung der Vorsteuer treten, wenn der Verkauf innerhalb des Beobachtungszeitraums erfolgt und der Käufer die steuerpflichtige Vermietung nicht fortsetzt.
Rechnen Sie den Ausstieg deshalb vor dem Einstieg durch. Eine Wohnung, die sich über zwanzig Jahre trägt, ist ein solides Investment. Eine, die nach sieben Jahren verkauft werden muss, verliert Vorsteuerberichtigung, Kaufnebenkosten und Immobilienertragsteuer auf einmal.
Für wen sich eine Vorsorgewohnung eignet
Sie passt zu Anlegern mit ausreichend Eigenkapital, stabilem Einkommen, langem Anlagehorizont und der Bereitschaft, sich um Verwaltung, Steuererklärung und Mieterwechsel zu kümmern oder das bezahlen zu lassen. Der Steuereffekt wirkt umso stärker, je höher der persönliche Grenzsteuersatz ist.
Sie passt nicht zu Anlegern, die Liquidität brauchen, die das gesamte verfügbare Vermögen in ein Objekt legen würden, die auf die Garantiemiete als sichere Einnahme setzen oder die mit dem Gedanken kaufen, in acht Jahren selbst einzuziehen.
Vor der Unterschrift sollten vier Zahlen auf dem Tisch liegen: die Nettorendite nach Bewirtschaftungskosten, die Gesamtinvestition einschließlich Nebenkosten, der Cashflow der ersten fünf Jahre nach Zins und Tilgung sowie das Ergebnis der Prognoserechnung über 25 Jahre. Fehlt eine davon im Verkaufsgespräch, ist das keine Auslassung, sondern eine Auskunft. Wie sich der Wert eines solchen Objekts unabhängig vom Prospekt bestimmen lässt, zeigt der Beitrag zur Immobilienbewertung.
