Kaum ein Punkt sorgt zwischen Mietern und Vermietern für so viel Streit wie die Kaution. Sie ist schnell überwiesen, aber am Ende des Mietverhältnisses stellt sich oft die Frage: Bekomme ich mein Geld vollständig zurück, und wenn nicht, warum eigentlich nicht? Wer seine Rechte kennt, ist hier klar im Vorteil. Ein Teil der Streitigkeiten entsteht schlicht daraus, dass Mieter ihre Ansprüche nicht kennen oder nicht aktiv durchsetzen und einen unberechtigten Abzug deshalb einfach hinnehmen.
Dieser Ratgeber erklärt, wie hoch die Kaution in Österreich sein darf, wie sie verwahrt und verzinst werden muss, wann und wie Sie sie zurückbekommen und wofür der Vermieter berechtigt etwas einbehalten darf. Grundlage ist das Mietrechtsgesetz, insbesondere der Paragraf 16b, der die wesentlichen Punkte klar regelt.
Alle Angaben entsprechen der Rechtslage 2026 und dienen der Orientierung. Bei einem konkreten Streit lohnt sich immer der Gang zu einer Mietervereinigung, Arbeiterkammer oder Schlichtungsstelle, denn die Beratung dort ist meist kostenlos und erspart teure Fehler.
Was ist die Kaution und wozu dient sie?
Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses beim Vermieter hinterlegt und die ihn während der gesamten Mietdauer begleitet. Sie soll den Vermieter gegen bestimmte Risiken absichern, etwa gegen ausstehende Mietzahlungen oder gegen Schäden an der Wohnung, die über die normale Abnützung hinausgehen. Sie ist also eine Art Pfand, das nur im konkreten Bedarfsfall angetastet werden darf.
Wichtig ist dabei: Die Kaution gehört wirtschaftlich weiterhin dem Mieter. Der Vermieter verwahrt sie nur treuhändisch und darf sie nur unter bestimmten Voraussetzungen antasten. Am Ende des Mietverhältnisses ist sie grundsätzlich zurückzuzahlen, sofern keine berechtigten Forderungen offen sind.
Welche Formen der Kaution gibt es?
Die Kaution muss nicht zwingend als Bargeld fließen. In der Praxis haben sich mehrere Formen etabliert, die sich in Aufwand, Kosten und Sicherheit unterscheiden.
- Barkaution oder Überweisung: Die häufigste Form. Der Mieter übergibt einen Geldbetrag, den der Vermieter zinsbringend und getrennt anlegen muss.
- Kautionssparbuch: Der Mieter legt ein Sparbuch an und verpfändet es an den Vermieter. So bleiben die Zinsen eindeutig beim Mieter.
- Bankgarantie: Die Bank haftet gegenüber dem Vermieter. Das schont die Liquidität, kostet aber laufend Gebühren.
- Kautionsversicherung: Statt Geld zu hinterlegen, zahlt der Mieter eine jährliche Prämie an einen Versicherer. Achtung: Diese Prämie ist verloren, und einen tatsächlichen Schaden müssen Sie trotzdem ersetzen.
Für die meisten Mieter ist die klassische Barkaution oder das verpfändete Sparbuch die günstigste Lösung, weil keine laufenden Kosten anfallen und die Zinsen erhalten bleiben. Kautionsversicherungen wirken günstig, sind über die Jahre aber oft die teuerste Variante.
Wann ist die Kaution fällig?
Die Kaution wird üblicherweise bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Übergabe der Wohnung fällig, häufig gemeinsam mit der ersten Monatsmiete. Manche Vermieter akzeptieren eine Zahlung in wenigen Raten, verpflichtet sind sie dazu aber nicht.
Bevor Sie die Kaution überweisen, sollte der Mietvertrag unterschrieben und die Höhe eindeutig festgehalten sein. Überweisen Sie niemals eine Kaution für eine Wohnung, die Sie nur aus einem Inserat kennen und nie besichtigt haben. Kautionsbetrug mit erfundenen oder gar nicht existierenden Wohnungen ist eine verbreitete Masche, bei der Betrüger die angebliche Kaution kassieren und dann verschwinden.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Die Höhe der Kaution ist eine der häufigsten Fragen, und die Antwort überrascht viele.
Keine gesetzliche Höchstgrenze
Das Gesetz sieht keine ausdrückliche Höchstgrenze für die Kaution vor. Die Höhe ist grundsätzlich frei zwischen Mieter und Vermieter vereinbar. Das bedeutet aber nicht, dass jeder beliebige Betrag zulässig wäre, denn die Rechtsprechung zieht klare Grenzen.
Marktüblich sind drei Bruttomonatsmieten
In der Praxis haben sich drei Bruttomonatsmieten als üblicher Wert etabliert. Die Bruttomonatsmiete umfasst dabei den Hauptmietzins samt Betriebskosten und Umsatzsteuer. Bei einer Wohnung mit 900 Euro Bruttomiete liegt eine übliche Kaution also bei rund 2.700 Euro. Manche Vermieter verlangen nur zwei Monatsmieten, andere schöpfen den üblichen Rahmen voll aus. Verhandlungsspielraum besteht durchaus, gerade wenn Sie als Mieter eine gute Bonität und einen unbefristeten Vertrag mitbringen.
Wann die Kaution zu hoch ist
Als Richtwert für die Obergrenze nennt der Oberste Gerichtshof sechs Bruttomonatsmieten. Höhere Kautionen gelten in der Regel als sittenwidrig nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch und sind damit unwirksam, sofern kein besonderes Sicherungsinteresse des Vermieters vorliegt. Wird eine überhöhte Kaution verlangt, sollten Sie das keinesfalls stillschweigend hinnehmen.
Wie die Kaution verwahrt und verzinst wird
Der Paragraf 16b des Mietrechtsgesetzes regelt sehr genau, wie der Vermieter mit der Kaution umzugehen hat. Diese Regeln schützen Ihr Geld.
Fruchtbringende Anlage auf dem Sparbuch
Übergibt der Mieter die Kaution als Geldbetrag, muss der Vermieter sie fruchtbringend anlegen, typischerweise auf einem Sparbuch mit angemessener Verzinsung. Auch andere gleichwertig sichere Anlageformen sind zulässig. Der genaue Gesetzeswortlaut ist etwa bei Paragraf 16b MRG nachzulesen.
Insolvenzfeste, getrennte Verwahrung
Die Kaution muss vom übrigen Vermögen des Vermieters getrennt und insolvenzfest verwahrt werden. Geht der Vermieter in Konkurs, darf die Kaution nicht für dessen Schulden herangezogen werden. Der Mieter kann in diesem Fall eine abgesonderte Befriedigung aus dem Kautionssparbuch verlangen. Ihr Geld ist damit vor dem Zugriff fremder Gläubiger geschützt. Genau deshalb ist die getrennte Verwahrung so wichtig: Eine Kaution, die auf dem privaten Konto des Vermieters landet und dort mit anderem Geld vermischt wird, verliert diesen Schutz und ist im Ernstfall schwer wiederzuerlangen.
Die Zinsen gehören dem Mieter
Seit dem 1. April 2009 ist es unzulässig, die Verzinsung der Kaution im Mietvertrag auszuschließen. Die erwirtschafteten Zinsen stehen immer dem Mieter zu und werden bei der Rückzahlung mit ausbezahlt. Angesichts wieder gestiegener Sparzinsen ist das kein zu vernachlässigender Betrag mehr.
Kaution, Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftsanteil nicht verwechseln
Gerade bei geförderten Wohnungen wird die Kaution oft mit anderen Zahlungen verwechselt. Der Finanzierungsbeitrag oder Genossenschaftsanteil ist etwas völlig anderes als eine Mietkaution. Er ist Teil der Finanzierung des Wohnbaus und wird nach eigenen Regeln über die Jahre abgewohnt und teilweise rückerstattet.
Wer in eine Genossenschaftswohnung zieht, sollte im Vertrag genau prüfen, welcher Betrag Kaution und welcher Finanzierungsbeitrag ist, denn für beide gelten unterschiedliche Rückzahlungsregeln. Eine Verwechslung kann bei der Rückforderung viel Geld kosten.
Die Rückzahlung der Kaution
Das Ende des Mietverhältnisses ist der Moment, in dem die Kaution wieder in Ihre Richtung fließen soll.
Unverzüglich nach Wohnungsrückgabe
Nach dem Mietrechtsgesetz muss der Vermieter die Kaution unverzüglich nach Rückstellung der Wohnung zurückzahlen, soweit sie nicht zur Tilgung berechtigter Forderungen aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. Unverzüglich bedeutet nicht sofort, aber ohne schuldhaftes Zögern.
Welche Frist ist angemessen?
In der Praxis gilt ein Zeitraum von etwa zwei bis vier Wochen als angemessen. Der Vermieter braucht eine gewisse Zeit, um die Wohnung zu prüfen und eine allfällige Betriebskostenabrechnung abzuwarten. Zieht sich die Rückzahlung darüber hinaus grundlos hin, gerät der Vermieter in Verzug und Sie können Druck machen. Ein pauschales Vertrösten auf einen unbestimmten späteren Zeitpunkt müssen Sie nicht akzeptieren.
Verjährung erst nach 30 Jahren
Eine gute Nachricht für alle, die ihre Kaution vergessen oder nie zurückgefordert haben: Der Anspruch auf Rückzahlung verjährt erst nach 30 Jahren. Sie haben also sehr lange Zeit, Ihr Geld einzufordern. Wer eine alte, nie rückerstattete Kaution vermutet, sollte diesen Anspruch prüfen.
Warum der Vermieter oft die Betriebskostenabrechnung abwartet
Ein häufiger Grund für eine verzögerte Rückzahlung ist die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten, bis feststeht, ob aus der Abrechnung eine Nachzahlung offen ist. Das rechtfertigt jedoch keine monatelange Blockade der gesamten Summe. Wer 2.700 Euro einbehält, weil eine mögliche Nachzahlung von 200 Euro im Raum steht, handelt unverhältnismäßig. Verlangen Sie in solchen Fällen zumindest die Auszahlung des unstrittigen Teils.
Wofür der Vermieter die Kaution einbehalten darf
Der häufigste Streitpunkt ist die Frage, was der Vermieter von der Kaution abziehen darf. Hier gelten enge Regeln.
Nur berechtigte Forderungen
Der Vermieter darf die Kaution nicht pauschal oder nach Gutdünken einbehalten. Er muss konkrete, berechtigte Gegenforderungen nachweisen. Dazu zählen etwa offene Mietzahlungen, ausstehende Betriebskostennachzahlungen oder die Kosten für die Behebung von Schäden, die über die normale Abnützung hinausgehen.
Gewöhnliche Abnützung ist tabu
Die gewöhnliche Abnützung einer Wohnung durch vertragsgemäßen Gebrauch darf nicht von der Kaution abgezogen werden. Dazu gehören leichte Verfärbungen an den Wänden, Gebrauchsspuren am Boden, Druckstellen unter Möbeln oder abgenutzte Türgriffe. Je länger das Mietverhältnis gedauert hat, desto mehr Abnützung ist hinzunehmen.
Nur der Zeitwert zählt
Muss der Vermieter tatsächlich etwas ersetzen, darf er nur den Zeitwert der beschädigten Sache ansetzen, nicht den Neupreis. Ist ein zehn Jahre alter Teppichboden beschädigt, kann der Vermieter nicht die Kosten für einen brandneuen Boden verlangen, sondern nur den Restwert des alten. Diese Unterscheidung entscheidet oft über mehrere Hundert Euro.
Beispiele: Abnützung oder Schaden?
Die Grenze zwischen normaler Abnützung und ersatzpflichtigem Schaden sorgt für die meisten Diskussionen. Diese Beispiele helfen bei der Einordnung.
- Gewöhnliche Abnützung, kein Abzug: vergilbte oder leicht verfärbte Wände nach Jahren, kleine Bohrlöcher für Bilder, matte Stellen und feine Kratzer am Parkett, abgenutzte Dichtungen und Türgriffe.
- Ersatzpflichtiger Schaden, Abzug möglich: Brandflecken, zerbrochene Sanitärkeramik, tiefe Kratzer oder Dellen durch unsachgemäßen Gebrauch, Wasserschäden durch Fahrlässigkeit, eine große Zahl grob ausgerissener Dübel.
Auch bei einem echten Schaden bleibt es beim Zeitwert, und der Vermieter muss den Schaden konkret belegen, etwa durch Fotos, einen Kostenvoranschlag oder eine Rechnung. Pauschale Behauptungen ohne Nachweis müssen Sie nicht akzeptieren.
Die Kautionsklauseln im Mietvertrag prüfen
Schon beim Abschluss des Mietvertrags lassen sich viele spätere Probleme vermeiden. Prüfen Sie den Vertrag gezielt auf die Regelungen zur Kaution.
- Ist die Höhe der Kaution klar und in einer nachvollziehbaren Zahl angegeben?
- Wird die Art der Verwahrung und der Verzinsung genannt?
- Fehlt jede unzulässige Klausel, die die Verzinsung ausschließen möchte?
- Ist klar getrennt, was Kaution und was ein allfälliger Finanzierungsbeitrag ist?
Unklare oder überzogene Kautionsklauseln sollten Sie vor der Unterschrift ansprechen. Eine einmal akzeptierte Regelung lässt sich nachträglich deutlich schwerer korrigieren, deshalb ist Aufmerksamkeit beim Vertragsabschluss die beste Vorsorge.
Was tun, wenn der Vermieter nicht zahlt?
Verweigert der Vermieter die Rückzahlung oder behält er zu viel ein, sind Sie nicht machtlos.
Zuerst schriftlich auffordern
Der erste Schritt ist immer eine schriftliche Aufforderung mit konkreter Frist, am besten per eingeschriebenem Brief. Verlangen Sie eine nachvollziehbare Aufstellung, wofür welcher Betrag einbehalten wird. Oft löst sich der Streit bereits an dieser Stelle, weil pauschale Abzüge einer konkreten Nachfrage nicht standhalten. Kostenlose Musterbriefe für die Rückforderung stellen die Arbeiterkammer und die Mietervereinigung zur Verfügung, sodass Sie den Brief nicht selbst formulieren müssen.
Schlichtungsstelle und Bezirksgericht
Bleibt der Vermieter hart, können Sie den Anspruch durchsetzen. In Gemeinden mit einer Schlichtungsstelle läuft das Verfahren zunächst dort, ansonsten über das zuständige Bezirksgericht. Dieser Weg ist niederschwellig und hat sich bewährt. Das Verfahren vor der Schlichtungsstelle ist grundsätzlich kostengünstig und erfordert keinen Anwalt, erst danach steht der Weg zum Gericht offen. Fotos vom Zustand bei Ein- und Auszug sowie ein Übergabeprotokoll sind dabei Ihre wichtigsten Beweismittel. Beim Auszug hilft ein sorgfältiges Vorgehen, wie wir es auch im Beitrag zum Übersiedeln beschreiben.
Sonderfall möblierte Wohnung und Kurzzeitmiete
Bei möbliert vermieteten Wohnungen fällt die Kaution häufig höher aus, weil der Vermieter auch das Inventar absichern möchte. Zulässig ist das im Rahmen der allgemeinen Grenzen, also bis zu etwa sechs Bruttomonatsmieten. Entscheidend ist eine genaue Inventarliste mit Zustandsbeschreibung, idealerweise samt Fotos, damit am Ende klar ist, was in welchem Zustand übergeben wurde.
Bei kurzfristigen Mietverhältnissen und bei der Vermietung über Plattformen gelten teils eigene Regeln und Geschäftsbedingungen. Prüfen Sie hier besonders genau, unter welchen Bedingungen die Kaution einbehalten werden kann, denn der niederschwellige Weg über die Schlichtungsstelle steht nicht in jedem Fall offen.
Die Kaution aus Sicht des Vermieters
Auch für Vermieter lohnt sich ein sauberer Umgang mit der Kaution. Wer sie korrekt getrennt anlegt, verzinst und am Ende nachvollziehbar abrechnet, vermeidet Streit, Zinsforderungen und im schlimmsten Fall ein Verfahren vor der Schlichtungsstelle.
Praktisch bewährt hat es sich, den Zustand der Wohnung bei Übergabe und Rückgabe jeweils im Protokoll und mit Fotos festzuhalten, Schäden zeitnah mit Kostenvoranschlägen zu belegen und den unstrittigen Teil der Kaution rasch auszuzahlen. Ein fairer Umgang zahlt sich auch für den Ruf als Vermieter aus, gerade in Zeiten, in denen Bewertungen und Weiterempfehlungen zählen.
Praktische Tipps für Mieter und Vermieter
Viele Kautionsstreitigkeiten lassen sich mit etwas Sorgfalt von vornherein vermeiden.
- Übergabeprotokoll führen: Halten Sie den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug schriftlich und mit Fotos fest.
- Kautionsbestätigung verlangen: Lassen Sie sich die Höhe der Kaution und die Art der Anlage schriftlich bestätigen.
- Zählerstände dokumentieren: Notieren Sie Strom, Gas und Wasser bei der Übergabe.
- Wohnung besenrein übergeben: Eine sauber übergebene Wohnung nimmt vielen Abzugsversuchen den Boden.
- Fristen im Blick behalten: Fordern Sie die Kaution nach dem Auszug aktiv und schriftlich zurück.
- Belege aufbewahren: Heben Sie Überweisungsbeleg, Kautionsbestätigung und Übergabeprotokoll über die gesamte Mietdauer auf.
- Zinsen mitfordern: Verlangen Sie bei der Rückzahlung ausdrücklich die aufgelaufenen Zinsen, nicht nur den Kapitalbetrag.
Häufige Fragen zur Kaution
Wie viel Zinsen bekomme ich auf die Kaution?
Die Zinsen richten sich nach der gewählten Anlageform, meist einem Sparbuch, und den aktuellen Marktkonditionen. Nach den Niedrigzinsjahren sind wieder Zinsen im niedrigen Prozentbereich üblich. Über mehrere Jahre Mietdauer summiert sich das durchaus, weshalb Sie bei der Rückzahlung ausdrücklich auch die aufgelaufenen Zinsen einfordern sollten. Der Vermieter darf sie nicht für sich behalten.
Muss die Kaution bar bezahlt werden?
Nein. Üblich ist die Überweisung oder die Übergabe eines Sparbuchs. Eine Barzahlung ohne Beleg sollten Sie vermeiden, weil sie im Streitfall schwer nachweisbar ist.
Kann der Vermieter die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?
Der Mieter hat kein Recht, die letzte Miete einfach mit der Kaution gegenzurechnen. Die Miete ist bis zum Ende zu zahlen, die Kaution wird gesondert abgerechnet.
Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?
Verkauft der Vermieter die Wohnung, tritt der neue Eigentümer in das Mietverhältnis ein und übernimmt damit auch die Verpflichtungen rund um die Kaution. Ihr Anspruch bleibt in voller Höhe bestehen.
Bekomme ich die Kaution auch bei einvernehmlicher Auflösung zurück?
Ja. Die Art der Beendigung ändert nichts am Kautionsanspruch. Entscheidend ist allein, ob berechtigte Gegenforderungen des Vermieters bestehen. Ob gekündigt oder einvernehmlich aufgelöst wird, spielt für die Rückzahlung keine Rolle.
Was gilt bei einer Wohngemeinschaft mit mehreren Mietern?
Bei mehreren Hauptmietern ist meist eine gemeinsame Kaution hinterlegt. Die Rückzahlung erfolgt an die Mieter gemeinsam, die interne Aufteilung müssen sie selbst regeln. Wechselt eine Person innerhalb der Wohngemeinschaft, sollte die Kautionsfrage unbedingt schriftlich zwischen den Beteiligten geklärt werden, damit am Ende niemand leer ausgeht.
Fazit und Checkliste
Die Kaution ist Ihr Geld, das der Vermieter nur treuhändisch verwahrt. Sie darf marktüblich drei, höchstens etwa sechs Bruttomonatsmieten betragen, muss verzinst und insolvenzfest angelegt werden und ist nach dem Auszug unverzüglich zurückzuzahlen. Abzüge sind nur für konkrete, berechtigte Forderungen zulässig, niemals für gewöhnliche Abnützung, und immer nur zum Zeitwert.
Mit dieser Checkliste behalten Sie den Überblick:
- Kautionshöhe prüfen: nicht mehr als drei bis sechs Bruttomonatsmieten.
- Auf zinsbringende, getrennte Anlage bestehen.
- Übergabeprotokoll und Fotos bei Ein- und Auszug anfertigen.
- Nach dem Auszug die Kaution samt Zinsen schriftlich zurückfordern.
- Nur den Zeitwert und nur echte Schäden akzeptieren.
- Bei Streit die Schlichtungsstelle oder das Bezirksgericht nutzen.
Wer diese Punkte beachtet, bekommt seine Kaution in aller Regel vollständig und ohne langen Streit zurück. Der entscheidende Hebel ist Dokumentation: Fotos, Protokolle und Belege verwandeln eine Behauptung in einen belegbaren Anspruch und nehmen jedem unberechtigten Abzug die Grundlage. Und wer als Vermieter fair und transparent abrechnet, erspart sich ebenso viel Ärger wie Kosten. Eine ausführliche Übersicht samt Musterbriefen bietet auch die Arbeiterkammer zur Kaution sowie die offizielle Info auf oesterreich.gv.at zur Kaution.
