Seit 1. Juli 2026 steht in jedem Immobilieninserat in Österreich etwas anderes als im Jahr davor. Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor, kurz fGEE, ist als Pflichtangabe entfallen. An seiner Stelle stehen jetzt der Endenergiebedarf und die Gesamtenergieeffizienzklasse, gemeinsam mit dem gewohnten Heizwärmebedarf. Wer ein Inserat schaltet und die alten Angaben übernimmt, begeht eine Verwaltungsübertretung, für die bis zu 1.450 Euro Strafe vorgesehen sind.
Die zweite Änderung trifft Vermieter noch häufiger: Ein Energieausweis ist seit diesem Datum nicht mehr nur beim Abschluss eines Bestandvertrags auszuhändigen, sondern auch bei dessen Verlängerung. Wer einen befristeten Mietvertrag um drei Jahre verlängert, löst damit dieselbe Pflicht aus wie bei einer Neuvermietung.
Hinter beidem steht die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275, die Österreich mit einer Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes umgesetzt hat. Sie wurde am 10. Juni 2026 im Bundesgesetzblatt kundgemacht und ist mit 1. Juli 2026 in Kraft getreten.
Wann Sie einen Energieausweis brauchen
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 knüpft die Pflicht an das Rechtsgeschäft, nicht an das Gebäude. Sie brauchen einen Ausweis, wenn Sie ein Gebäude oder ein Nutzungsobjekt verkaufen, vermieten oder verpachten. Nutzungsobjekt heißt: auch die einzelne Wohnung, auch das Geschäftslokal, nicht nur das ganze Haus.
Die Pflicht trifft die Verkäuferin oder den Verkäufer beziehungsweise die Vermieterseite, nicht die Interessenten. Beauftragte Immobilienmakler trifft die Informationspflicht im Inserat zusätzlich und eigenständig.
Zwei Pflichten, die oft verwechselt werden
Das Gesetz kennt zwei getrennte Schritte. Die Vorlagepflicht bedeutet, dass der Ausweis rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung vorgelegt werden muss, also während der Interessentenphase. Die Aushändigungspflicht bedeutet, dass der Ausweis nach Vertragsabschluss übergeben wird, und zwar innerhalb von 14 Tagen. Ein Ausweis, der erst bei der Schlüsselübergabe auftaucht, erfüllt die erste Pflicht nicht.
Für Mietinteressenten ist das ein durchsetzbares Recht und keine Höflichkeit. Wer keinen Ausweis vorgelegt bekommt, kann ihn während der Vertragsverhandlung verlangen und die Vorlage notfalls gerichtlich durchsetzen, wobei die Kosten dafür einklagbar sind. Für bereits laufende Mietverhältnisse gilt die Pflicht dagegen nicht: Wer seit acht Jahren in einer Wohnung wohnt und den Vertrag nicht anrührt, hat keinen Anspruch auf einen nachträglichen Ausweis.
Neu: auch bei der Vertragsverlängerung
Bis Juni 2026 galt die Aushändigungspflicht beim Abschluss eines Bestandvertrags. Seit 1. Juli 2026 gilt sie auch bei der Verlängerung eines bestehenden Vertrags. Für Vermieter mit befristeten Verträgen ist das die praktisch wichtigste Neuerung der Novelle, weil sie in Zyklen von drei Jahren wiederkehrt.
Ebenfalls neu erfasst ist der Erwerb eines Bestandrechts an einem Gebäude, das erst errichtet oder durchgreifend erneuert wird. Wer eine Wohnung mietet, die es noch gar nicht gibt, bekommt den Ausweis auf Basis der Planung.
Wann kein Ausweis nötig ist
Die Ausnahmen des § 5 EAVG sind abschließend aufgezählt und enger, als viele annehmen:
- Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden
- Abbruchreife Gebäude, aber nur beim Verkauf und nur, wenn im Kaufvertrag davon ausgegangen wird, dass der Käufer binnen drei Jahren abbricht
- Gebäude, die ausschließlich für Gottesdienste und religiöse Zwecke genutzt werden
- Provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren
- Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, bei denen Abwärme die erforderliche Energie liefert
- Wohngebäude, die ihrer Art nach nur während eines begrenzten Zeitraums im Kalenderjahr benützt werden
- Frei stehende Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Gesamtnutzfläche
Häufiger Irrtum: Denkmalschutz steht nicht auf dieser Liste. Ein denkmalgeschütztes Zinshaus braucht beim Verkauf einen Energieausweis wie jedes andere Gebäude.
Was seit 1. Juli 2026 im Inserat stehen muss
Bei jedem Angebot in Druckwerken und elektronischen Medien sind drei Angaben verpflichtend: der Heizwärmebedarf, der Endenergiebedarf und die Gesamtenergieeffizienzklasse. Der fGEE ist als Pflichtangabe entfallen.
Elektronische Medien meint auch die Anzeige auf einer Immobilienplattform, den Beitrag auf einer Firmenwebsite und das Inserat in einer Kleinanzeigengruppe. Für private Verkäufer gilt das genauso wie für Makler.
Was mit bestehenden Ausweisen passiert
Ein Energieausweis, der vor der Novelle nach der alten Gebäuderichtlinie erstellt wurde, bleibt zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Niemand muss einen laufenden Ausweis austauschen. Solange ein solcher Ausweis verwendet wird, darf im Inserat anstelle des Endenergiebedarfs weiterhin der fGEE angegeben werden, weil der alte Ausweis den neuen Wert schlicht nicht ausweist.
Praktisch bedeutet das eine Übergangszeit von bis zu zehn Jahren, in der auf dem Markt zwei Anzeigenformate nebeneinander laufen. Wer heute einen neuen Ausweis erstellen lässt, bekommt jedenfalls die neue Fassung mit Klasse und Endenergiebedarf.
Die Kennwerte im Ausweis lesen
Auf der ersten Seite stehen vier bis fünf Zahlen, und sie messen unterschiedliche Dinge. Wer sie verwechselt, vergleicht Objekte falsch.
Heizwärmebedarf (HWB)
Die Nutzwärme, die die Räume pro Jahr brauchen, in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr. Der HWB beschreibt die Gebäudehülle: Dämmung, Fenster, Wärmebrücken, Kompaktheit. Die Heizung kommt darin nicht vor. Zwei identische Häuser, eines mit Ölkessel, eines mit Wärmepumpe, haben denselben HWB.
Achten Sie auf den Index. HWB,SK ist auf das Standortklima bezogen, HWB,Ref auf ein einheitliches Referenzklima. Für den Vergleich zweier Objekte in verschiedenen Regionen ist der Referenzwert die fairere Größe, für die Abschätzung der eigenen Heizkosten der Standortwert.
Endenergiebedarf (EEB)
Die Energie, die dem Gebäude über das Jahr tatsächlich zugeführt werden muss: die Wärme für Heizung und Warmwasser samt allen Verlusten der Anlagentechnik, dazu der Hilfsstrom für Pumpen und Regelung und bei Wohngebäuden ein pauschaler Haushaltsstromanteil.
Der EEB kommt dem, was am Ende auf der Rechnung steht, am nächsten. Genau deshalb hat ihn die Novelle zur Pflichtangabe im Inserat gemacht. Er zeigt den Unterschied, den der HWB verschweigt: Bei gleicher Hülle liegt das Haus mit dem alten Kessel deutlich schlechter als das mit der Wärmepumpe.
Primärenergiebedarf und CO2-Emissionen
Der Primärenergiebedarf rechnet die vorgelagerten Ketten mit, also Förderung, Umwandlung und Transport des Energieträgers. Die CO2-Kennzahl gibt die Emissionen je Quadratmeter und Jahr an, ebenfalls inklusive Vorketten. Beide Werte sind für Förderanträge und für die Einschätzung relevant, wie zukunftssicher die Heizung ist. Welche Alternativen es dazu gibt, behandelt der Beitrag zum Heizungstausch.
Der fGEE
Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor setzt das Gebäude ins Verhältnis zu einem Referenz-Neubau des Jahres 2007. Ein Wert von 1,0 heißt: so gut wie ein Neubau von damals. Kleiner ist besser. Als Pflichtangabe ist er Geschichte, in älteren Ausweisen steht er weiter drin.
Die Klassen A++ bis G
Die Effizienzklasse fasst den Heizwärmebedarf in eine Skala. Die Bandbreite:
- A++ bis 10 kWh je Quadratmeter und Jahr, Passivhausbereich
- A+ bis 15, A bis 25
- B bis 50, das ist grob die Größenordnung heutiger Neubauanforderungen
- C bis 100
- D bis 150, typisch für Bauten der 1980er bis 2000er Jahre
- E bis 200, typischer unsanierter Bestand
- F bis 250 und G darüber
Zwischen Klasse D und Klasse B liegt rechnerisch mehr als eine Halbierung des Heizwärmebedarfs. Bei 120 Quadratmetern und einem Arbeitspreis von 12 Cent je Kilowattstunde sind das grob 1.400 Euro Unterschied im Jahr, und dieser Unterschied wiederholt sich über die gesamte Haltedauer.
Ein Rechenbeispiel zum Klassenunterschied
Zwei Eigentumswohnungen mit je 90 Quadratmetern, beide um 320.000 Euro angeboten. Wohnung A stammt aus 1975, ist unsaniert, hat einen Heizwärmebedarf von 190 kWh je Quadratmeter und Jahr und eine Gastherme aus 2009. Wohnung B wurde 2018 thermisch saniert, liegt bei 45 kWh und hängt an der Fernwärme.
Der Nutzwärmebedarf ergibt sich aus Kennwert mal Fläche: bei A rund 17.100 Kilowattstunden im Jahr, bei B rund 4.050. Dazu kommen die Verluste der Anlage. Rechnet man bei der älteren Gastherme mit einem Jahresnutzungsgrad von 0,85 und bei der Fernwärmeübergabe mit 0,95, müssen bei A rund 20.100 Kilowattstunden eingekauft werden, bei B rund 4.260. Bei einem angenommenen Arbeitspreis von 11 Cent sind das etwa 2.210 Euro gegenüber 470 Euro im Jahr, jeweils ohne Warmwasser und ohne Grundgebühren.
Die Differenz von rund 1.740 Euro jährlich entspricht bei gleicher Annahme über 15 Jahre etwa 26.000 Euro, und das ohne jede Energiepreissteigerung. Bei identischem Kaufpreis ist Wohnung A also in Wahrheit die deutlich teurere. Genau diese Rechnung macht der Endenergiebedarf im Inserat seit Juli 2026 für jeden nachvollziehbar, ohne dass man den Ausweis dafür anfordern muss.
Was der Energieausweis nicht sagt
Der Ausweis ist ein Rechenwerk, kein Messwert. Er unterstellt normiertes Nutzerverhalten, normierte Innentemperaturen und normierte Lüftung. Ein Vierpersonenhaushalt, der auf 23 Grad heizt, verbraucht in demselben Haus deutlich mehr als ein Paar, das 20 Grad gewohnt ist.
Er sagt außerdem nichts über die Verteilung im Haus, nichts über Zugluft an schlecht eingebauten Fenstern und nichts über den Zustand des Kessels. Und er bewertet nicht die Bausubstanz: Ein Haus mit hervorragendem HWB kann feucht sein. Verlangen Sie bei einem ernsthaften Kaufinteresse zusätzlich die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, das ist die Realprobe zur Rechnung.
Bei Wohnungen kommt ein zweiter Effekt dazu. Ist der Ausweis für das gesamte Gebäude erstellt und für die Einheiten abgeleitet, beschreibt er den Durchschnitt des Hauses, nicht Ihre Wohnung. Eine Dachgeschoßwohnung unter einer schwach gedämmten Decke und eine Wohnung im zweiten Stock zwischen zwei beheizten Nachbarwohnungen bekommen denselben Kennwert, obwohl ihr realer Wärmebedarf um ein Vielfaches auseinanderliegt. Eck-, Erdgeschoß- und Dachgeschoßlagen liegen fast immer schlechter als der ausgewiesene Wert.
Wer den Ausweis ausstellt und was er kostet
Ausstellungsberechtigt sind unter anderem Baumeister, Architektinnen und Zivilingenieure, Ingenieurbüros für Bauphysik und Gebäudetechnik sowie Elektro- und Heizungstechniker im Rahmen ihrer Befugnis. Rauchfangkehrer dürfen Ausweise nur für bestehende Wohngebäude ausstellen.
Die Kosten sind gesetzlich nicht geregelt, sie werden frei vereinbart. In der Praxis liegen Angebote für eine Wohnung meist zwischen rund 150 und 300 Euro, für ein Einfamilienhaus zwischen rund 250 und 600 Euro, mit deutlichen Ausreißern nach oben und unten. Eine grobe Orientierung sind etwa 2 Euro je Quadratmeter Nutzfläche.
Der größte Preisunterschied entsteht durch die Methode. Manche Aussteller kommen ins Haus und nehmen auf, andere rechnen ausschließlich anhand von Plänen und Fotos. Der Aufnahmetermin kostet mehr und liefert das belastbarere Ergebnis, vor allem bei Altbauten, bei denen niemand mehr weiß, wie dick die Dämmung im Dach wirklich ist. Fehlende Pläne treiben den Preis ebenfalls, weil dann aufgemessen werden muss.
Welche Unterlagen der Aussteller braucht
Wer die Unterlagen beisammen hat, bekommt den Ausweis schneller und billiger. Nach der Begehung oder der Übermittlung der Daten dauert die Erstellung je nach Komplexität üblicherweise zwei bis fünf Werktage. Gebraucht werden drei Blöcke:
- Der Bauplan mit Grundrissen aller Geschoße, Ansichten und Schnitten, wobei Fenster und Türen vermessen sein müssen. Ältere Pläne sind brauchbar, solange sie den tatsächlichen Zustand zeigen.
- Die Bauteilbeschreibungen der thermischen Hülle: Außenwände mit Materialschichten und Dicken, Dach- oder Deckenkonstruktion nach oben, Kellerdecke oder Bodenplatte, Fenster und Außentüren mit Material, Verglasungstyp und Baujahr, dazu Balkone über Wohnräumen und angebaute Garagen.
- Die Angaben zu Heizung und Warmwasser: Heizungstyp und Baujahr des Kessels, Nennleistung, zentrale oder dezentrale Warmwasserbereitung, Puffervolumen, Solaranlage mit Kollektorfläche und Ausrichtung, Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.
Der kritische Punkt ist die dritte Zeile im zweiten Block. Bei Häusern aus den 1960er bis 1980er Jahren weiß oft niemand mehr, was zwischen Putz und Ziegel liegt und ob im Zuge einer späteren Sanierung gedämmt wurde. Fehlt diese Information, arbeitet der Aussteller mit Standardannahmen für Baujahr und Bauweise, und die liegen im Einzelfall weit daneben. Eine rein rechnerische Ermittlung allein anhand von Bau- oder Einreichplänen führt regelmäßig zu falschen Werten.
Für Verkäufer ist das ein doppelter Nachteil: Eine nachträglich gedämmte Fassade, die nicht dokumentiert ist, taucht in der Berechnung nicht auf, und der Ausweis zeigt eine schlechtere Klasse, als das Haus verdient. Rechnungen alter Sanierungen sind deshalb bares Geld wert. Umgekehrt sollten Käufer bei einem auffällig guten Wert fragen, ob eine Begehung stattgefunden hat.
Ein Ausweis für das Haus, einer für die Wohnung
Bei Mehrparteienhäusern lässt sich der Ausweis für das gesamte Gebäude erstellen und für die einzelnen Wohnungen ableiten. Das ist deutlich günstiger, als wenn jede Eigentümerin einzeln beauftragt. Wenn Sie in der Eigentümergemeinschaft ohnehin ein Thema mit Sanierung haben, ist der gemeinsame Gebäudeausweis das naheliegende Vorgehen. Die Kosten laufen dann über die Abrechnung der Hausverwaltung, ähnlich wie bei den Betriebskosten.
Was passiert, wenn kein Ausweis vorliegt
Drei Folgen greifen unabhängig voneinander. Erstens die Verwaltungsstrafe von bis zu 1.450 Euro für Verstöße gegen die Pflichten des Gesetzes. Zweitens die zivilrechtliche Seite: Fehlt der Ausweis oder wird er nicht ausgehändigt, drohen Gewährleistungs- und Schadenersatzfolgen. Der Käufer, der nach dem Einzug feststellt, dass er ein Objekt der Klasse F erworben hat, steht deutlich besser da, wenn ihm nie ein Ausweis vorgelegt wurde.
Drittens der praktische Effekt: Ohne Kennwerte lässt sich kein rechtskonformes Inserat schalten. Wer verkaufen will, kommt an dem Dokument nicht vorbei, und wer es erst bestellt, wenn der Interessent schon da ist, verliert zwei bis drei Wochen. Der Ausweis gehört in dieselbe Vorbereitungsphase wie der aktuelle Grundbuchauszug.
Was Käufer aus dem Ausweis herausholen
Für die Kaufentscheidung ist der Ausweis vor allem eine Kostenprognose und eine Sanierungsprognose.
- Laufende Kosten überschlagen: Endenergiebedarf mal Wohnfläche mal Arbeitspreis des Energieträgers ergibt eine brauchbare Größenordnung für ein Jahr.
- Sanierungsbedarf abschätzen: Klasse E bis G bedeutet in der Regel, dass Fassade, Fenster oder oberste Geschoßdecke innerhalb der nächsten Jahre Thema werden. Diese Beträge gehören in die Kaufkalkulation, nicht in die Kategorie später einmal.
- Förderfähigkeit prüfen: Viele Sanierungsförderungen bemessen sich an der erreichten Verbesserung des HWB. Der Ausgangswert im Ausweis ist damit die Basis für den späteren Förderantrag.
- Verhandeln: Ein schlechter Kennwert ist ein sachliches Argument. Er lässt sich mit Angeboten unterlegen und ist damit belastbarer als das Gefühl, der Preis sei zu hoch.
Wie sich diese Punkte in den Gesamtablauf einfügen, zeigt der Leitfaden zum Wohnungskauf in Österreich.
Warum die Klasse künftig mehr wiegt als heute
Die Novelle vom Juli 2026 ist kein Endpunkt, sondern der erste sichtbare Schritt der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie. Die Richtung ist absehbar, und sie betrifft Kaufentscheidungen, die heute getroffen werden.
Die oberste Klasse ist künftig Nullemissionsgebäuden vorbehalten, die vor Ort keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen verursachen. Ein Haus mit Gastherme kann diese Klasse also unabhängig von seiner Dämmqualität nicht erreichen. Ab 2028 werden Lebenszyklus-Analysen des CO2-Ausstoßes für Neubauten verbindlich, ab 2030 sind Grenzwerte für das Treibhausgaspotenzial über den gesamten Lebenszyklus geplant. Österreich hat sich das Ziel gesetzt, den Gebäudebestand bis 2040 klimaneutral zu stellen, die EU zielt auf 2050.
Für Bestandsobjekte heißt das zweierlei. Nach einer umfassenden Sanierung, die mehr als ein Viertel der Gebäudehülle betrifft, ist ohnehin ein neuer Ausweis fällig. Und die Klasse wird zunehmend zu einem Preisfaktor: Schlecht bewertete, unsanierte Objekte tragen ein Wertrisiko und werden bei der Finanzierung anders behandelt als effiziente. Wer heute ein Objekt der Klasse F kauft, kalkuliert nicht nur mit Heizkosten, sondern mit einem Sanierungsfahrplan.
Das ist kein Grund, alte Bausubstanz zu meiden. Es ist ein Grund, den Sanierungsaufwand vor dem Kauf zu beziffern statt danach. Eine Fassadendämmung, ein Fenstertausch und ein Heizungswechsel sind rechenbare Beträge, und für sie gibt es Förderungen. Sie gehören in dieselbe Tabelle wie Kaufpreis und Nebenkosten.
Die häufigsten Fehler auf Vermieter- und Verkäuferseite
- Alte Inseratsangaben weiterverwenden. Wer seit Juli 2026 mit fGEE inseriert, obwohl ein neuer Ausweis vorliegt, erfüllt die Informationspflicht nicht.
- Die Klasse vergessen. HWB und EEB allein reichen nicht mehr, die Gesamtenergieeffizienzklasse ist eigene Pflichtangabe.
- Bei der Verlängerung nichts tun. Seit Juli 2026 löst auch die Verlängerung eines Bestandvertrags die Aushändigungspflicht aus.
- Zu spät bestellen. Die Vorlage muss vor der Vertragserklärung des Interessenten erfolgen, nicht danach.
- Den Ausweis nach zehn Jahren nicht erneuern. Die Gültigkeit läuft ab Ausstellungsdatum, nicht ab der letzten Verwendung.
Der Energieausweis ist eines der wenigen Dokumente im Immobiliengeschäft, das beide Seiten gleichzeitig betrifft und für beide etwas anderes bedeutet. Für die Verkäuferseite ist er eine Formalpflicht mit Strafdrohung, für die Käuferseite eine der wenigen belastbaren Zahlen im gesamten Exposé. Wer ihn liest statt nur abzuhaken, kennt die Betriebskosten der nächsten zehn Jahre in der richtigen Größenordnung, bevor er unterschreibt.
