Grundsteuer in Österreich berechnen – Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus

Die Grundsteuer ist eine der wenigen Steuern, die Sie als Immobilieneigentümer Jahr für Jahr zahlen, solange Ihnen das Objekt gehört. In Österreich fällt sie im internationalen Vergleich erstaunlich niedrig aus, weil sie auf jahrzehntealten Einheitswerten beruht. Trotzdem lohnt es sich zu verstehen, wie sie berechnet wird, denn nur so können Sie Ihren Grundsteuerbescheid überprüfen und die laufenden Kosten Ihrer Immobilie realistisch einschätzen.

Dieser Ratgeber erklärt die Berechnungsformel Schritt für Schritt und zeigt anhand konkreter Rechenbeispiele, wie viel Grundsteuer für ein Einfamilienhaus und für ein Mehrfamilienhaus anfällt. Sie erfahren außerdem, warum die österreichische Grundsteuer so niedrig ist, wann sie fällig wird und wie sie sich auf Mieter umlegen lässt.

Gerade weil die Beträge oft gering wirken, wird die Grundsteuer beim Immobilienkauf leicht übersehen. Über die Jahrzehnte der Nutzung summiert sie sich jedoch, und bei einem Mehrfamilienhaus oder mehreren Objekten wird sie zu einem festen Bestandteil der Bewirtschaftungskosten, den Sie kennen und einordnen sollten.

Alle Angaben entsprechen dem Stand 2026 und dienen der Orientierung. Ihr konkreter Einheitswert und der Grundsteuermessbetrag werden vom zuständigen Finanzamt festgestellt, der Hebesatz von Ihrer Gemeinde. Im Zweifel sind der Einheitswertbescheid und Ihre Gemeinde die verbindliche Auskunft.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Sachsteuer oder Objektsteuer auf inländischen Grundbesitz. Besteuert wird also das Grundstück selbst, unabhängig von den persönlichen und finanziellen Verhältnissen des Eigentümers. Wer ein Grundstück oder ein Gebäude besitzt, zahlt Grundsteuer, egal ob Häuslbauer, Anleger oder Landwirt.

Grundsteuer A und Grundsteuer B

Das Gesetz unterscheidet zwei Arten. Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe, die Grundsteuer B alle übrigen Grundstücke, also Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Geschäftsgrundstücke und unbebaute Baugründe. Für private Hauseigentümer ist ausschließlich die Grundsteuer B relevant.

Eine reine Gemeindeabgabe

Die Grundsteuer ist eine ausschließliche Gemeindeabgabe. Das bedeutet: Die Gemeinde hebt sie ein und behält die gesamten Einnahmen. Für viele Städte und Gemeinden ist die Grundsteuer eine wichtige und verlässliche Einnahmequelle. Die rechtliche Grundlage bildet das Grundsteuergesetz, die praktische Berechnung übernehmen Finanzamt und Gemeinde gemeinsam. Einen guten Überblick bietet auch die Info der Wirtschaftskammer zur Grundsteuer.

Die Berechnungsformel: Einheitswert mal Steuermesszahl mal Hebesatz

Die Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet. Die Formel lautet: Einheitswert multipliziert mit der Steuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag, und dieser multipliziert mit dem Hebesatz ergibt die jährliche Grundsteuer.

Der Einheitswert

Der Einheitswert ist die Bemessungsgrundlage und wird vom Finanzamt in einem eigenen Einheitswertbescheid festgestellt. Er hat mit dem tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie fast nichts zu tun, denn er beruht auf einer Hauptfeststellung aus den 1970er-Jahren. Deshalb liegt der Einheitswert einer Immobilie in aller Regel weit unter ihrem heutigen Marktwert, oft nur bei einem Bruchteil davon. Ermittelt wird er aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert nach den Wertverhältnissen der damaligen Hauptfeststellung. Weil diese Werte seither fortgeschrieben, aber nicht neu erhoben werden, entfernt sich der Einheitswert mit jedem Jahr weiter vom realen Marktgeschehen.

Die Steuermesszahl

Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Promillesatz, der auf den Einheitswert angewendet wird. Sie ist gestaffelt und hängt vom Grundstückstyp ab: Ein Einfamilienhaus wird anders behandelt als ein Mietwohngrundstück oder ein Geschäftsgrundstück. Das Ergebnis dieser Anwendung ist der Grundsteuermessbetrag. Die genauen Sätze veröffentlicht das Bundesministerium für Finanzen zum Grundsteuermessbetrag.

Der Hebesatz

Zuletzt multipliziert die Gemeinde den Grundsteuermessbetrag mit ihrem Hebesatz. Diesen Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest, er darf aber höchstens 500 Prozent betragen. In der Praxis schöpfen nahezu alle österreichischen Gemeinden diesen Höchstsatz voll aus. Aus dem allgemeinen Steuersatz von 2 Promille und dem maximalen Hebesatz von 500 Prozent ergibt sich rechnerisch eine Höchstbelastung von 1 Prozent des Einheitswertes pro Jahr.

Grundsteuer für ein Einfamilienhaus berechnen

Für Einfamilienhäuser sieht das Gesetz einen begünstigten Stufentarif vor. Die Steuermesszahl steigt mit dem Einheitswert an.

• für die ersten 3.650 Euro des Einheitswertes: 0,5 Promille
• für die nächsten 7.300 Euro des Einheitswertes: 1,0 Promille
• für den darüber hinausgehenden Betrag: 2,0 Promille

Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit einem festgestellten Einheitswert von 20.000 Euro. Die Berechnung des Grundsteuermessbetrags läuft dann so:

Ein Einfamilienhaus mit einem Einheitswert von 20.000 Euro kostet Sie in diesem Beispiel also rund 136 Euro Grundsteuer im Jahr. Das zeigt eindrücklich, wie niedrig die absolute Belastung durch die veralteten Einheitswerte ausfällt.

Grundsteuer für ein Mehrfamilienhaus berechnen

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus gilt steuerlich als Mietwohngrundstück und wird mit einem etwas anderen Stufentarif belegt. Die Begünstigung fällt geringer aus als beim Einfamilienhaus.

• für die ersten 3.650 Euro des Einheitswertes: 1,0 Promille
• für die nächsten 3.650 Euro des Einheitswertes: 1,5 Promille
• für den darüber hinausgehenden Betrag: 2,0 Promille

Nehmen wir ein Mehrfamilienhaus mit einem Einheitswert von 40.000 Euro. Der Grundsteuermessbetrag berechnet sich dann folgendermaßen:

Für das Mehrfamilienhaus mit einem Einheitswert von 40.000 Euro fällt also eine Grundsteuer von rund 373 Euro im Jahr an. Auch hier gilt: Der höhere Einheitswert spiegelt die größere Fläche und Nutzung wider, bleibt aber weit unter dem Marktwert des Objekts.

Sonderfälle: Zwei- und gemischt genutzte Grundstücke

Nicht jedes Haus mit mehreren Wohnungen ist automatisch ein Mietwohngrundstück. Ein selbst genutztes Zweifamilienhaus, gemischt genutzte Grundstücke oder reine Geschäftsgrundstücke werden nach eigenen Staffelungen besteuert, wobei für übrige Grundstücke die ersten 3.650 Euro mit 1,0 Promille und der Rest mit 2,0 Promille angesetzt werden. Welcher Grundstückstyp genau vorliegt, entscheidet das Finanzamt im Einheitswertbescheid. Prüfen Sie diese Einordnung, denn sie bestimmt Ihren Tarif.

Wo Sie Ihren Einheitswert und Messbetrag finden

Wer die eigene Grundsteuer nachrechnen will, braucht zwei Werte: den Einheitswert und den daraus abgeleiteten Grundsteuermessbetrag. Beide finden Sie im Bescheid des Finanzamts.

Der Einheitswertbescheid

Für jedes Grundstück stellt das Finanzamt einen Einheitswertbescheid aus, in dem der Einheitswert und der Grundsteuermessbetrag ausgewiesen sind. Diesen Bescheid erhalten Sie beim Erwerb oder bei einer Neufeststellung, etwa nach einem größeren Zubau. Bewahren Sie ihn gut auf, denn er ist die Grundlage für alle künftigen Vorschreibungen Ihrer Gemeinde und das wichtigste Dokument, um einen Fehler überhaupt erkennen zu können.

Abfrage über das Finanzamt und FinanzOnline

Haben Sie den Bescheid nicht zur Hand, können Sie den Einheitswert über FinanzOnline oder direkt beim zuständigen Finanzamt erfragen. Die eigentliche Grundsteuervorschreibung mit dem angewendeten Hebesatz kommt dagegen von Ihrer Gemeinde. Wer beide Dokumente nebeneinanderlegt, kann die gesamte Berechnung vom Einheitswert bis zur Jahresgrundsteuer lückenlos nachvollziehen.

Grundsteuer bei der Eigentumswohnung

Auch für eine Eigentumswohnung fällt Grundsteuer an, denn mit dem Wohnungseigentum erwerben Sie einen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft. Das Finanzamt stellt für jede Wohnungseigentumseinheit einen eigenen anteiligen Einheitswert fest, auf dessen Basis der Grundsteuermessbetrag berechnet wird.

In der Praxis ist die Grundsteuer für eine einzelne Eigentumswohnung meist sehr niedrig, weil der anteilige Einheitswert entsprechend gering ausfällt. Abgerechnet wird sie in der Regel gemeinsam mit den übrigen Bewirtschaftungskosten über die Hausverwaltung. Als Wohnungseigentümer sollten Sie den Posten dennoch kennen, damit Sie Ihre monatliche Vorschreibung richtig einordnen und überprüfen können.

Grundsteuer als Teil der Grundbesitzabgaben

In der Praxis erhalten Sie von der Gemeinde nur selten eine isolierte Grundsteuervorschreibung. Meist wird die Grundsteuer gemeinsam mit anderen grundstücksbezogenen Abgaben als sogenannte Grundbesitzabgaben in einem einzigen Bescheid vorgeschrieben.

Dazu zählen je nach Gemeinde etwa die Gebühren für Wasser, Kanal und Müllabfuhr. Diese kommunalen Abgaben können in Summe deutlich höher ausfallen als die Grundsteuer selbst. Für Ihre laufende Kostenplanung ist daher weniger die Grundsteuer allein entscheidend als die gesamte jährliche Vorschreibung Ihrer Gemeinde. Prüfen Sie den Bescheid Posten für Posten, damit Sie genau wissen, wofür Sie zahlen.

Was bei Kauf, Verkauf und Erbschaft passiert

Die Grundsteuer ist an das Grundstück gebunden, nicht an eine bestimmte Person. Beim Eigentümerwechsel läuft die Steuerpflicht deshalb weiter, sie wechselt lediglich den Schuldner.

Beim Kauf

Kaufen Sie eine Immobilie, treten Sie in die laufende Grundsteuerpflicht ein. Üblicherweise regelt der Kaufvertrag, ab welchem Stichtag Sie die laufenden Kosten und damit auch die Grundsteuer tragen. Eine unterjährige Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer wird meist im Vertrag festgehalten, damit klar ist, wer welchen Anteil des Jahres bezahlt.

Bei Verkauf und Erbschaft

Verkaufen oder vererben Sie die Immobilie, endet Ihre persönliche Steuerpflicht mit dem Eigentumsübergang. Wichtig ist, dass Änderungen dem Finanzamt und der Gemeinde bekannt werden, damit die Vorschreibung an die richtige Person ergeht. Das gesetzliche Pfandrecht am Grundstück sorgt dafür, dass offene Grundsteuer notfalls über die Liegenschaft selbst eingebracht werden kann.

Warum die österreichische Grundsteuer so niedrig ist

Die auffällig niedrigen Beträge in unseren Beispielen sind kein Zufall, sondern Folge des veralteten Bewertungssystems. Die Einheitswerte gehen auf eine Hauptfeststellung aus den 1970er-Jahren zurück und wurden seither nie umfassend an die tatsächliche Wertentwicklung angepasst. Während die Immobilienpreise in Österreich seither vervielfacht wurden, blieb die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer praktisch eingefroren.

Das führt zu der paradoxen Situation, dass ein Haus mit einem Marktwert von mehreren Hunderttausend Euro nur eine Grundsteuer im niedrigen dreistelligen Bereich verursacht. Fachleute und internationale Organisationen kritisieren dieses System seit Jahren als nicht mehr zeitgemäß, weil es weder die tatsächlichen Werte abbildet noch nennenswerte Einnahmen für die Gemeinden bringt.

Eine grundlegende Reform der Grundsteuer wird in Österreich immer wieder diskutiert, ist aber politisch heikel, weil sie für viele Eigentümer spürbar höhere Belastungen bedeuten würde. Wer eine Immobilie besitzt, sollte diese Diskussion im Auge behalten, denn eine Neubewertung der Einheitswerte könnte die laufenden Kosten künftig deutlich verändern.

Im internationalen Vergleich zählt die österreichische Grundsteuer damit zu den niedrigsten überhaupt. Während sie in vielen Ländern eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen ist und Eigentümer spürbar belastet, spielt sie in Österreich budgetär eine untergeordnete Rolle. Länder mit marktnahen Bewertungen erzielen aus derselben Formel deutlich höhere Einnahmen. Genau hier setzt die Reformüberlegung an, denn eine Annäherung der Einheitswerte an den Verkehrswert würde die Grundsteuer erhöhen, ohne dass sich an der Berechnungslogik etwas ändern müsste.

Können Sie die Grundsteuer beeinflussen?

Anders als bei vielen anderen laufenden Kosten haben Eigentümer bei der Grundsteuer wenig direkten Spielraum, weil sowohl der Einheitswert als auch der Hebesatz vorgegeben sind. Zwei sinnvolle Ansatzpunkte gibt es dennoch.

Den Bescheid auf Fehler prüfen

Der wichtigste Hebel ist die Kontrolle. Ist die Grundstücksart falsch eingeordnet oder der Einheitswert unplausibel, können Sie gegen den Einheitswertbescheid innerhalb der offenen Frist Beschwerde erheben. Da der Bescheid über viele Jahre wirkt, zahlt sich eine genaue Prüfung gleich zu Beginn aus. Ein einmal übersehener Fehler kostet sonst Jahr für Jahr.

Bei baulichen Änderungen aktiv werden

Verändert sich die Nutzung wesentlich, etwa durch den Abriss eines Gebäudeteils oder eine geänderte Widmung, kann eine Neufeststellung des Einheitswertes sinnvoll sein. Umgekehrt löst ein größerer Zubau eine Erhöhung aus. Wer solche Änderungen dem Finanzamt zeitgerecht meldet, wird von der neuen Vorschreibung nicht überrascht und vermeidet spätere Nachforderungen.

Wie Deutschland es macht: der Vergleich

Ein Blick über die Grenze zeigt, wohin die Reise gehen könnte. Deutschland hat seine Grundsteuer grundlegend reformiert. Statt uralter Einheitswerte kommt dort ein neuer Grundsteuerwert zum Einsatz, der den Grundbesitz nach aktuelleren Kriterien wie Fläche, Baujahr und Bodenrichtwert abbildet. Das Grundprinzip aus Messbetrag und kommunalem Hebesatz bleibt zwar erhalten, die Bemessungsgrundlage ist aber deutlich näher an der Realität.

Wer nachvollziehen möchte, wie die reformierte deutsche Grundsteuer im Detail funktioniert und wie Eigentümer dort ihren Bescheid lesen, findet in diesem Beitrag eine gute Erklärung, um die Grundsteuer in Deutschland berechnen zu können. Der Vergleich macht deutlich, wie stark sich die beiden Systeme trotz ähnlicher Formel unterscheiden, und liefert einen Vorgeschmack darauf, was eine mögliche österreichische Reform bedeuten könnte. Für den Moment bleibt es in Österreich aber bei den alten Einheitswerten und damit bei einer im Ergebnis niedrigen, gut kalkulierbaren Grundsteuer, die Sie mit der hier gezeigten Formel jederzeit selbst nachrechnen können.

Fälligkeit, Zahlung und Umlage auf Mieter

Ist der Grundsteuermessbetrag einmal festgestellt und der Hebesatz bekannt, schreibt Ihnen die Gemeinde die Grundsteuer vor. Bei den Zahlungsterminen gibt es klare Regeln.

Die Quartalstermine

Übersteigt die Grundsteuer 75 Euro im Jahr, wird sie in vier Teilbeträgen eingehoben, jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Beträgt die Jahresgrundsteuer höchstens 75 Euro, ist sie einmal jährlich am 15. Mai fällig. Die genauen Modalitäten fasst das Bundesministerium für Finanzen zur Grundsteuer zusammen.

Umlage als Betriebskosten

Wer vermietet, kann die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde bleibt aber immer der Eigentümer. Zur Absicherung der Einhebung besteht ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück selbst. Diese Umlagefähigkeit ist auch der Grund, warum die Grundsteuer in vielen Mietverhältnissen indirekt beim Mieter landet.

Auch bei einer Genossenschaftswohnung trägt formal die Genossenschaft als Eigentümerin die Grundsteuer und gibt sie über die Betriebskosten weiter. Wer eine Immobilie kauft, sollte die Grundsteuer daher immer als kleinen, aber dauerhaften Posten in der laufenden Kostenrechnung mitdenken.

Was bei Zahlungsverzug passiert

Zahlen Sie eine fällige Rate nicht, schreibt die Gemeinde die offene Grundsteuer ein und kann Säumniszuschläge verrechnen. Weil ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück besteht, ist die Steuer für die Gemeinde besonders gut abgesichert. Es empfiehlt sich, die Quartalstermine per Dauerauftrag abzudecken, damit keine Mahnspesen entstehen. Bei absehbaren Zahlungsschwierigkeiten ist das frühzeitige Gespräch mit der Gemeinde immer die bessere Lösung als das Ignorieren einer Vorschreibung.

Häufige Fehler und Missverständnisse

Rund um die Grundsteuer halten sich einige Irrtümer, die bares Geld oder unnötigen Ärger kosten können.

• Grundsteuer mit Grunderwerbsteuer verwechseln: Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an (3,5 Prozent des Kaufpreises), die Grundsteuer dagegen jährlich. Mehr dazu in unserem Beitrag zu den Nebenkosten beim Kauf einer Wohnung in Österreich.
• Einheitswert für den Marktwert halten: Der Einheitswert ist kein Schätzwert Ihrer Immobilie und taugt nicht als Grundlage für einen Verkaufspreis.
• Den Bescheid nicht prüfen: Fehler bei der Grundstückseinordnung oder beim Einheitswert wirken sich dauerhaft aus. Ein Blick in den Einheitswertbescheid lohnt sich.
• Zu- und Umbauten nicht melden: Wer wesentlich erweitert, löst unter Umständen eine Neufeststellung des Einheitswertes aus, die zu einer höheren Grundsteuer führt.
• Befreiungen übersehen: Für bestimmte Objekte und in Einzelfällen gibt es Befreiungen oder Ermäßigungen. Fragen Sie im Zweifel bei Finanzamt oder Gemeinde nach.

Fazit und Checkliste

Die Grundsteuer in Österreich ist dank der veralteten Einheitswerte vergleichsweise gering, aber sie begleitet Sie über die gesamte Besitzdauer. Die Berechnung folgt einer klaren Formel: Einheitswert mal Steuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag, multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde ergibt sich die jährliche Grundsteuer. Für Einfamilienhäuser gilt ein begünstigter Stufentarif ab 0,5 Promille, für Mietwohngrundstücke wie Mehrfamilienhäuser beginnt die Staffel bei 1,0 Promille.

Behalten Sie folgende Punkte im Blick, dann behalten Sie auch Ihre Grundsteuer im Griff:

• Prüfen Sie den Einheitswertbescheid und die Einordnung der Grundstücksart genau.
• Wenden Sie den richtigen Stufentarif für Ihren Objekttyp an.
• Rechnen Sie mit dem vollen Hebesatz von 500 Prozent, den fast alle Gemeinden anwenden.
• Halten Sie die Quartalstermine 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November ein.
• Denken Sie bei Vermietung an die Umlage der Grundsteuer auf die laufenden Betriebskosten.
• Verfolgen Sie die Reformdiskussion, denn neue Einheitswerte könnten die Belastung ändern.

Wer die Formel einmal verstanden hat, kann jeden Grundsteuerbescheid selbst nachrechnen und muss sich weder von komplizierten Begriffen noch von der Höhe überraschen lassen. Damit ist die Grundsteuer der wohl am leichtesten kalkulierbare Posten unter den laufenden Kosten Ihrer Immobilie, und mit dem Wissen aus diesem Ratgeber behalten Sie ihn dauerhaft im Griff.