Mieterhöhung in Österreich: Indexanpassung, Richtwert und Wertsicherung

Zum Stichtag 1. April 2026 durfte die Miete einer Wiener Altbauwohnung um höchstens 1 Prozent steigen. Eine frei vereinbarte Neubaumiete durfte am selben Tag um knapp 3,28 Prozent steigen, die Miete eines Einfamilienhauses um so viel, wie der Vertrag hergibt. Drei Wohnungen, drei Obergrenzen, ein Gesetz: Das Mieten-Wertsicherungsgesetz gilt seit 1. Jänner 2026 und hat für fast alle Mietwohnungen einen einzigen Stichtag und eine einheitliche Rechenformel eingeführt.

Welche Grenze für Sie gilt, hängt weder von der Höhe der Miete ab noch davon, was im Erhöhungsschreiben steht. Es hängt davon ab, in welchen Bereich des Mietrechtsgesetzes Ihre Wohnung fällt, und davon, ob Ihr Vertrag überhaupt eine Wertsicherung enthält. Ohne eine solche Vereinbarung darf der Vermieter wegen der Inflation keinen Cent mehr verlangen.

Die Rechnung selbst ist kürzer, als viele Schreiben vermuten lassen. Sie braucht zwei Indexzahlen der Statistik Austria und einen Taschenrechner.

Drei Bereiche des Mietrechts, drei Obergrenzen

Das Mietrechtsgesetz gilt nicht für jede Wohnung gleich. Für die Mieterhöhung ist dieselbe Dreiteilung entscheidend, die auch über Kündigungsfristen und Befristungen bestimmt. Wie Sie Ihre Wohnung zuordnen, ist im Beitrag zum Kündigen des Mietvertrags Schritt für Schritt beschrieben. Für die Wertsicherung reicht die Kurzfassung:

• Vollanwendung des MRG. Mietwohnungen in Häusern mit einer Baubewilligung bis 30. Juni 1953 und in geförderten Gebäuden, also die klassischen Altbauwohnungen mit Richtwert- oder Kategoriemietzins und die Gemeindewohnungen. Obergrenze am 1. April 2026: 1 Prozent. Am 1. April 2027: 2 Prozent.
• Teilanwendung. Wohnungen in frei finanzierten Häusern mit einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 und vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 bewilligt wurden. Die Miete selbst ist frei vereinbar, die jährliche Anpassung nicht mehr: Bis 3 Prozent Inflation wird voll weitergegeben, der Teil darüber zur Hälfte. Am 1. April 2026 ergab das knapp 3,28 Prozent.
• Ausnahmebereich. Vor allem Mietobjekte in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen, dazu Dienstwohnungen und Zweitwohnungen zur Erholung. Das Mieten-Wertsicherungsgesetz greift hier nicht. Es gilt, was im Vertrag steht, bei einem Unternehmer als Vermieter zusätzlich das Konsumentenschutzgesetz.

Eine vierte Gruppe folgt eigenen Regeln. Für Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen gilt das Gesetz grundsätzlich nicht, weil sich das Entgelt dort an den Kosten orientiert. Ausgenommen sind Fälle, in denen sich die Miete nach § 13 Abs. 4 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes richtet. Wie die Miete in diesem Sektor zustande kommt, steht im Beitrag zur Genossenschaftswohnung.

Erfasst sind übrigens Haupt- und Untermietverträge gleichermaßen. Wer in Untermiete wohnt, profitiert also von denselben Grenzen wie die Hauptmieterin, von der er mietet.

Ohne Wertsicherungsvereinbarung keine Indexanpassung

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz begrenzt, es erlaubt nichts. Sein erster Paragraf spricht von der „vertraglich vereinbarten Wertsicherung“, die durch das gesetzliche Modell gedeckelt wird. Steht im Mietvertrag keine Klausel, gibt es nichts zu deckeln und nichts zu erhöhen. Darauf weist auch die Arbeiterkammer Wien ausdrücklich hin: Ohne Wertsicherungsklausel darf die Miete in der Regel gar nicht steigen.

Suchen Sie im Vertrag nach den Begriffen Wertsicherung, Indexanpassung, Valorisierung oder Verbraucherpreisindex. Meist steht die Klausel direkt beim Mietzins, manchmal versteckt in den allgemeinen Bestimmungen am Ende.

Ist der Vermieter ein Unternehmer, muss die Klausel zusätzlich die Vorgaben des § 6 Abs. 1 Z 5 Konsumentenschutzgesetz erfüllen. Sie muss bei denselben Voraussetzungen, die eine Erhöhung auslösen, auch eine Senkung vorsehen. Die maßgeblichen Umstände müssen im Vertrag umschrieben und sachlich gerechtfertigt sein, und ihr Eintritt darf nicht vom Willen des Vermieters abhängen. Eine Bindung an den Verbraucherpreisindex erfüllt die letzten beiden Punkte ohne Weiteres. Woran Klauseln in der Praxis scheitern, ist meist der erste: Sie kennen nur den Weg nach oben.

Seit 2026 geht es auch kürzer. Nach § 2 des Gesetzes genügt ein bloßer Verweis, etwa die Wendung „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“. Finden Sie diese Formulierung in einem neuen Vertrag, ist die gesetzliche Formel selbst Ihre Wertsicherung, mit allen Grenzen, die darin stecken.

So rechnet das Mieten-Wertsicherungsgesetz

Das Berechnungsmodell in § 1 Abs. 2 besteht aus vier Regeln, die für den Voll- und den Teilanwendungsbereich gleichermaßen gelten:

• Ein Stichtag. Die Miete ändert sich nur am 1. April, einmal im Jahr. Jänner, Juli oder der Monat, in dem ein Schwellenwert erreicht wird, zählen nicht mehr.
• Ein Maßstab. Maßgeblich ist die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex im Kalenderjahr davor, gemessen am Vergleich der beiden Jahresdurchschnitte. Ein einzelner Monatswert ist keine Grundlage.
• Eine Bremse. Liegt die Veränderung über 3 Prozent, zählt der darüber liegende Teil nur zur Hälfte.
• Eine Rundungsregel. Das neue Entgelt wird auf ganze Cent gerundet, bis zu einem halben Cent nach unten, darüber nach oben.

Die Regeln gelten auch in die andere Richtung. Sinkt der Index im Jahresschnitt, sinkt die Miete am 1. April mit.

Die Anpassung am 1. April 2026, nachgerechnet

Laut Statistik Austria lag der Verbraucherpreisindex 2020 im Jahresdurchschnitt 2024 bei 123,8 Punkten und 2025 bei 128,2 Punkten. Das ergibt eine Veränderung von 3,55 Prozent, veröffentlicht wurde sie gerundet als Inflationsrate von 3,6 Prozent.

Davon zählen 3 Prozentpunkte voll. Die übrigen 0,55 Punkte werden halbiert, also 0,28 Punkte. Zusammen ergibt das 3,28 Prozent, genauer 3,277 Prozent. Für einen Hauptmietzins von 800 Euro heißt das:

• Teilanwendung, gesetzliche Formel: 826,22 Euro, also 26,22 Euro mehr im Monat.
• Vollanwendung, gedeckelt auf 1 Prozent: 808,00 Euro, also 8 Euro mehr.
• Ausnahmebereich mit einer Klausel, die die volle Indexveränderung weitergibt: 828,43 Euro, also 28,43 Euro mehr.

Manche Vermieter rechnen mit der gerundeten Rate von 3,6 Prozent und kommen so auf 3,3 Prozent und 826,40 Euro. Das Gesetz stellt auf den Vergleich der Jahresdurchschnittswerte ab, also auf die Indexzahlen. Wegen 18 Cent im Monat lohnt allerdings kein Streit. Aufmerksam sollten Sie werden, wenn im Schreiben 3,6 Prozent stehen oder mehr: Dann wurde die Halbierung vergessen.

Bemerkenswert ist, wie wenig die Bremse 2026 im frei vereinbarten Bereich bewirkt hat. Gegenüber der vollen Weitergabe spart sie bei 800 Euro Miete 2,21 Euro im Monat. Richtig greift sie erst bei hoher Teuerung. Für das Jahr 2023 meldete Statistik Austria 7,8 Prozent Inflation. Nach der neuen Formel wären davon nur 5,4 Prozent weitergegeben worden, bei 800 Euro Miete ein Unterschied von 19,20 Euro im Monat, Jahr für Jahr in der Basis fortgeschrieben.

Neue Verträge: Die erste Erhöhung wird gekürzt

Für Verträge, die ab 2026 geschlossen werden, gibt es im Abschlussjahr keine Erhöhung. Die erste Anpassung erfolgt am 1. April des ersten vollen Kalenderjahres danach. Dabei zählt die Inflation des Abschlussjahres nur anteilig, nämlich im Verhältnis der vollen Monate, die nach Vertragsabschluss noch in diesem Jahr verstrichen sind.

Ein Beispiel mit einer angenommenen Inflation von 3,0 Prozent für 2026: Sie unterschreiben am 20. Mai 2026. Volle Monate danach sind Juni bis Dezember, also sieben. Am 1. April 2027 darf die Miete um sieben Zwölftel von 3,0 Prozent steigen, das sind 1,75 Prozent. Aus 900 Euro werden 915,75 Euro.

Wer im Dezember unterschreibt, hat im Abschlussjahr keinen vollen Monat mehr. Die Anpassung im April darauf ergibt null, und die erste spürbare Erhöhung kommt nach der Darstellung der Arbeiterkammer erst im April des übernächsten Jahres, auf Basis der Inflation des Jahres dazwischen.

Alte Verträge: Der Termin wandert, der Anspruch schrumpft

Das Gesetz gilt nach seiner Übergangsbestimmung in § 4 Abs. 2 auch für Verträge, die vor 2026 geschlossen wurden, und zwar für alle Erhöhungen, die ab 1. Jänner 2026 eintreten oder eingetreten wären. Eine wirksame Klausel bleibt also bestehen, aber sie wird in das neue Raster gepresst.

Sieht der Vertrag eine Anpassung zu einem anderen Termin vor, verschiebt sie sich auf den nächsten 1. April. Sie tritt dort aber nur in dem Umfang ein, in dem sie zum vertraglichen Zeitpunkt eingetreten wäre, und nie über den Betrag hinaus, den die gesetzliche Formel ergibt. Die Arbeiterkammer nennt ein Beispiel: Eine Wertsicherung von 2,8 Prozent, die nach dem Vertrag im August 2026 fällig gewesen wäre, darf frühestens im April 2027 umgesetzt werden.

Für die anteilige Berechnung gilt bei einem Altvertrag, der schon einmal angepasst wurde, nicht das Datum der Unterschrift als Ausgangspunkt. An seine Stelle tritt der Monat, auf den sich der Indexwert der letzten Erhöhung bezogen hat.

Ein Detail, das viele übersehen: Die Grenzen gelten nach § 1 Abs. 4 auch für Erhöhungen, die im Vertrag als fester Betrag oder Prozentsatz festgelegt sind, also für Staffelmieten. Ausgenommen sind nur Staffeln, die einen anderen Grund haben als die Wertsicherung. Eine Staffel von 3 Prozent jährlich ist damit ebenfalls auf die gesetzliche Formel begrenzt, sofern sie nichts anderes ausgleichen soll als die Geldentwertung.

Richtwert und Kategoriemiete: die gedeckelten Mieten

Der Richtwert ist der Quadratmeterpreis einer gedachten Normwohnung. Das Richtwertgesetz beschreibt sie in § 2 genau: zwischen 30 und 130 Quadratmeter, in brauchbarem Zustand, mit Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC, zeitgemäßer Badegelegenheit und Etagenheizung, in einem ordnungsgemäß erhaltenen Haus in durchschnittlicher Lage. Ihre eigene Richtwertmiete ergibt sich aus diesem Wert plus Zuschlägen, etwa für Balkon, Lift oder Lage, und minus Abschlägen für schlechtere Ausstattung.

Die Richtwerte selbst waren lange eingefroren. Die für 1. April 2025 vorgesehene Erhöhung ist durch das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz entfallen. Am 1. April 2026 durften sie um höchstens 1 Prozent steigen. Die Veröffentlichung der Statistik Austria nennt die neuen Werte in Euro je Quadratmeter und Monat, in Klammer der Wert, der von 1. April 2023 bis 31. März 2026 galt:

• Burgenland: 6,15 Euro (6,09)
• Kärnten: 7,89 Euro (7,81)
• Niederösterreich: 6,92 Euro (6,85)
• Oberösterreich: 7,30 Euro (7,23)
• Salzburg: 9,31 Euro (9,22)
• Steiermark: 9,30 Euro (9,21)
• Tirol: 8,22 Euro (8,14)
• Vorarlberg: 10,35 Euro (10,25)
• Wien: 6,74 Euro (6,67)

Wien hat damit den zweitniedrigsten Richtwert des Landes, nur das Burgenland liegt darunter. Vorarlberg führt mit 10,35 Euro. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung in Wien macht die Anhebung des Richtwerts um 7 Cent 4,20 Euro im Monat aus, auf den Grundbetrag gerechnet, Zuschläge nicht eingerechnet.

Ab 1. April 2027 dürfen die Richtwerte um höchstens 2 Prozent steigen. Ab 2028 gilt auch für sie die allgemeine Formel mit der Halbierung über 3 Prozent.

Die Kategoriebeträge seit April 2026

Viele Altbauverträge, die vor dem 1. März 1994 geschlossen wurden, und Wohnungen der Kategorie D rechnen nicht mit dem Richtwert, sondern mit den Kategoriebeträgen des Mietrechtsgesetzes. Auch sie stiegen am 1. April 2026, um knapp 1 Prozent. Die Beträge je Quadratmeter und Monat:

• Kategorie A: 4,51 Euro (bisher 4,47)
• Kategorie B: 3,38 Euro (bisher 3,35)
• Kategorie C: 2,25 Euro (bisher 2,23)
• Kategorie D: 1,13 Euro, in brauchbarem Zustand 2,25 Euro

Der Betrag von 4,51 Euro taucht noch an anderer Stelle auf. Tritt jemand in einen vor dem 1. März 1994 geschlossenen Hauptmietvertrag ein, etwa nach dem Tod der bisherigen Mieterin, und ist er weder Ehegatte noch Lebensgefährte noch minderjähriges Kind, darf der Vermieter nach § 46 Abs. 2 MRG den Hauptmietzins anheben. Die Grenze ist der für die Wohnung zulässige Betrag, höchstens aber 4,51 Euro je Quadratmeter.

Warum die Erhöhung im Altbau erst mit der Mai-Miete kommt

Im Vollanwendungsbereich gilt neben dem neuen Gesetz weiterhin § 16 Abs. 9 des Mietrechtsgesetzes. Der Vermieter muss die Erhöhung in einem Schreiben verlangen, das erst nach dem Wirksamwerden der Indexveränderung ergehen darf und spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin beim Mieter sein muss. Weil die Veränderung am 1. April wirksam wird, ist die Erhöhung nach Auffassung der Arbeiterkammer frühestens mit der Mai-Miete fällig. Geht das Schreiben später ein, verschiebt sich die Erhöhung auf den Zinstermin danach, rückwirkend nachverlangen kann der Vermieter sie nicht.

Dieselbe Bestimmung zieht eine zweite Grenze. Führt eine Wertsicherung zu einem Hauptmietzins über dem gesetzlich zulässigen Höchstbetrag, ist der übersteigende Teil unwirksam. Eine Wertsicherung hebt die Miete also nie über die gesetzliche Obergrenze, auch wenn die Klausel rechnerisch mehr ergibt. Bei befristeten Altbauverträgen bleibt außerdem der Abschlag von 25 Prozent nach § 16 Abs. 7 bestehen.

Das Erhöhungsschreiben in sechs Schritten prüfen

Ein Erhöhungsschreiben sieht seriös aus, wenn es Indexzahlen enthält. Richtig ist es deshalb noch nicht. Gehen Sie es in dieser Reihenfolge durch:

• 1. Gibt es eine Klausel? Ohne Wertsicherungsvereinbarung im Vertrag ist jede Indexerhöhung unzulässig, egal wie sie begründet wird.
• 2. Welcher Bereich? Baujahr, Zahl der Wohnungen im Haus und Förderung bestimmen, ob 1 Prozent, die gesetzliche Formel oder nur der Vertrag gilt.
• 3. Stimmt der Termin? Wirksam frühestens am 1. April und nur einmal im Jahr. Im Altbau zusätzlich: Schreiben nach dem 1. April und mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin.
• 4. Stimmt der Prozentsatz? Für April 2026 höchstens 1 Prozent im Vollanwendungsbereich und rund 3,28 Prozent im Teilanwendungsbereich.
• 5. Was wird erhöht? Die Wertsicherung betrifft nur den Hauptmietzins. Betriebskosten folgen eigenen Regeln.
• 6. Ist es die erste Erhöhung? Dann zählt die Inflation des Abschlussjahres nur anteilig nach vollen Monaten.

Zu Punkt 5 eine Warnung: Dass die Bruttomiete im Jänner steigt, ist kein Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Die Arbeiterkammer hält fest, dass höhere Betriebskosten jederzeit über die Vorschreibung weitergegeben werden können, auch wenn der Hauptmietzins gleich bleibt. Welche Posten überhaupt umgelegt werden dürfen, steht im Beitrag zu den Betriebskosten in der Mietwohnung.

Ergibt die Prüfung, dass die Erhöhung zu hoch ist, widersprechen Sie schriftlich und rechnen Sie den Betrag vor, den Sie für zulässig halten. Den Mehrbetrag einfach einzubehalten, ist riskant. Ein Mietzinsrückstand, der trotz Mahnung länger als acht Tage besteht, ist nach § 30 Abs. 2 Z 1 MRG ein Kündigungsgrund. Sicherer ist, unter ausdrücklichem Vorbehalt zu zahlen und zurückzufordern, was sich als unzulässig erweist.

Wer Wohnbeihilfe bezieht, sollte die höhere Miete der Förderstelle melden. Die Beihilfe richtet sich nach dem Wohnungsaufwand, und Änderungen der Verhältnisse sind etwa in Wien binnen eines Monats bekanntzugeben.

Mieterhöhungen, die mit dem Index nichts zu tun haben

Nicht jede höhere Vorschreibung ist eine Wertsicherung. Vier andere Wege führen zu mehr Miete, und für sie gelten die Grenzen des neuen Gesetzes nicht oder nur mittelbar.

Verlängerung eines befristeten Vertrags. Wird ein befristeter Vertrag verlängert, ist das ein neuer Abschluss über die Miethöhe. Die Arbeiterkammer weist darauf hin, dass der Vermieter dabei mehr verlangen darf, unabhängig von der Inflation des Vorjahres und vom 1. April. Die Obergrenzen des Mietrechtsgesetzes gelten aber weiter, im Altbau also Richtwert samt Befristungsabschlag.

Erhöhung für größere Erhaltungsarbeiten. Reichen die Mietzinsreserven der vergangenen zehn Kalenderjahre für eine anstehende größere Erhaltungsarbeit nicht aus, kann der Vermieter im Vollanwendungsbereich nach § 18 MRG eine Erhöhung des Hauptmietzinses beantragen. Über diesen Antrag entscheidet die Schlichtungsstelle oder das Gericht, der Verteilungszeitraum beträgt höchstens zehn Jahre. Eine solche Erhöhung kommt nie einfach per Brief.

Eintritt in einen alten Vertrag. Bei Verträgen von vor dem 1. März 1994 erlaubt § 46 MRG beim Eintritt von entfernteren Angehörigen eine Anhebung auf den zulässigen Betrag, höchstens 4,51 Euro je Quadratmeter.

Höhere Betriebskosten und Heizkosten. Sie steigen mit Gebühren, Versicherungsprämien und Energiepreisen und werden über Akonto und Jahresabrechnung weitergegeben, nicht über die Wertsicherung.

Wenn die Klausel nicht hält: Rückforderung und ihre Grenzen

2023 sah es kurz so aus, als könnten Mieter jahrelang gezahlte Indexerhöhungen zurückverlangen. Der Oberste Gerichtshof hatte in Verbandsverfahren Klauseln unter anderem deshalb beanstandet, weil sie eine Erhöhung schon in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss ermöglicht hätten. Das verbietet § 6 Abs. 2 Z 4 KSchG für nicht ausgehandelte Klauseln.

Dieses Argument ist inzwischen erledigt. Am 30. Juli 2025 entschied der 10. Senat in 10 Ob 15/25s, dass die Zwei-Monats-Regel nicht für Mietverträge gilt, bei denen der Vermieter seine Leistung nicht schon innerhalb von zwei Monaten vollständig erbringt. Mit 1. Jänner 2026 hat das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz diese Sicht in den Gesetzestext geschrieben. Und am 10. März 2026 hielt der OGH in 1 Ob 87/25p fest, dass die Änderung auch für Mietverträge wirkt, die vor 2026 geschlossen wurden. Im selben Urteil: Ein Ausgangsmonat, der vor dem Vertragsabschluss liegt, macht die Klausel nicht automatisch unzulässig, eine Anknüpfung an die zuletzt verlautbarte Indexzahl ist unbedenklich.

Unwirksam kann eine Klausel trotzdem sein. Die häufigsten verbleibenden Gründe sind eine fehlende Senkungsmöglichkeit nach § 6 Abs. 1 Z 5 KSchG und eine unklare oder unverständliche Formulierung, die § 6 Abs. 3 KSchG in vorformulierten Verträgen für unwirksam erklärt. Zwischen zwei Privatpersonen gilt das Konsumentenschutzgesetz nicht, dort bleibt nur die allgemeine Prüfung nach dem ABGB.

Für Verträge, die vor 2026 geschlossen wurden, hat § 4 Abs. 3 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes die Rückforderung zudem begrenzt:

• Zurückverlangt werden können nur Zahlungen aus den letzten fünf Jahren vor Vertragsende. Läuft der Vertrag noch, zählen die fünf Jahre vor dem Zeitpunkt, an dem Sie von der Unwirksamkeit und Ihrem Anspruch erfahren haben.
• Der Anspruch verjährt drei Jahre ab dieser Kenntnis, spätestens 30 Jahre nach der Zahlung.
• Die Begrenzung gilt nicht für Ansprüche, die vor dem 1. Jänner 2026 schon eingeklagt waren, und nicht, wenn die Klausel im Sinn der EU-Klauselrichtlinie 93/13/EWG missbräuchlich war.

Wie viele Klauseln unter die Ausnahme für missbräuchliche Bestimmungen fallen, werden die Gerichte klären müssen. Das Sozialministerium misst der Fünfjahresgrenze auf konsumentenfragen.at deshalb nur eingeschränkte praktische Bedeutung bei.

Eigene Fristen gelten, wenn die Erhöhung im Altbau über den gesetzlichen Höchstbetrag hinausführt. Nach § 16 Abs. 8 und 9 MRG müssen Sie das innerhalb von drei Jahren ab dem Erhöhungsbegehren geltend machen. Bei befristeten Verträgen endet die Frist frühestens sechs Monate nach Ende oder Umwandlung des Vertrags, die Verjährung beträgt dann zehn Jahre.

Wer prüft, wenn Sie sich nicht einigen

Für Fragen zur Klausel und zur Berechnung ist die Arbeiterkammer die erste Anlaufstelle. In Wien erreichen Sie die Wohnrechtshotline unter 01 501 65 1345, Montag bis Freitag von 8 bis 12 Uhr und dienstags zusätzlich von 15 bis 18 Uhr. Halten Sie den Mietvertrag mit der Wertsicherungsklausel und das Erhöhungsschreiben bereit. Die Arbeiterkammer bietet zudem einen Rechner, der zeigt, wann und wie stark die Miete steigen darf, und ein Musterschreiben gegen eine verfrühte Erhöhung.

Im Vollanwendungsbereich kann die Höhe des Hauptmietzinses förmlich überprüft werden. In Wien ist dafür zunächst die Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten zuständig, eine Behörde und keine Interessenvertretung. In Gemeinden ohne Schlichtungsstelle entscheidet das Bezirksgericht. Beide können laut AK Wien den zulässigen Mietzins feststellen, ihn herabsetzen und die Rückzahlung zu viel bezahlter Beträge anordnen, samt Umsatzsteuer und Zinsen für höchstens drei Jahre. Stellen Sie den Antrag nicht nur auf Rückzahlung, sondern auch auf Feststellung, dass die vereinbarte Höhe teilweise unwirksam ist.

Im Teilanwendungs- und im Ausnahmebereich gibt es dieses Verfahren nicht. Die Mietervereinigung verweist darauf, dass eine Mietzinsüberprüfung nur bei Altbauten und geförderten Neubauten möglich ist. Ob eine Wertsicherung im frei finanzierten Neubau korrekt angewendet wurde, klären Mieter dort mit einer Klage, nachdem eine schriftliche Aufforderung zur Korrektur nichts gebracht hat.

Was im April 2027 kommt

Für den Vollanwendungsbereich steht die Obergrenze schon fest: Richtwerte, Kategoriebeträge und wertgesicherte Altbaumieten dürfen am 1. April 2027 um höchstens 2 Prozent steigen. Bei 800 Euro Hauptmietzins sind das 16 Euro im Monat.

Für frei vereinbarte Mieten hängt die Anpassung vom Jahresdurchschnitt 2026 ab, den Statistik Austria im Jänner 2027 veröffentlicht. Im September 2026 lag die Inflation bei 3,6 Prozent, im August bei 3,2 Prozent. Den Anstieg führt Statistik Austria vor allem auf Treibstoff und Heizöl zurück. Bleibt der Jahresschnitt über 3 Prozent, greift wieder die Halbierung. Seit Jänner 2026 veröffentlicht Statistik Austria den Verbraucherpreisindex auf der neuen Basis 2025, das Gesetz erfasst ausdrücklich auch einen solchen Nachfolgeindex. Die laufenden Monatswerte stehen auf https://finanzinfo.at/ratgeber/inflation/.

Im April 2027 erhalten auch die ersten Verträge, die nach dem 1. Jänner 2026 geschlossen wurden, ihre erste Anpassung, gekürzt um die Monate vor der Unterschrift. Ab 1. April 2028 entfällt die Sonderregel für den Altbau. Dann gilt für Richtwert-, Kategorie- und freie Mieten dieselbe Formel: Inflation bis 3 Prozent voll, darüber zur Hälfte, einmal im Jahr am 1. April.